2018年中国物业服务行业集中度及发展趋势分析

　　（一）物业服务市场空间巨大，预计2020年全国市场规模过万亿

　　截止到2016年，全国物业管理面积为185.1亿平米，近5年管理面积增速平均6.7%，按此增速预计2020年全国物管面积可达240亿平米，增量55亿平米。同时，百强物管企业项目分布有向二三线城市下沉的趋势，2015 年百强物管在管项目中一线城市项目占比同期减少 12%，二线城市项目占比上升一个点，三线城市项目增量最大。2015年全国物管规模总体约为6400亿元，计算得物业费平均单价约 3.07元/平米/月。若假设物业管理费年均增长5%，预计2020年全国物管规模超过1万亿。

全国物业管理面积2020年可达240亿平米

数据来源：公开资料整理

全国物业管理规模2020年将过万亿

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　　（二）市场集中度向龙头提升是必然

　　全国物管公司总共超过 10 万家，总体呈现地域分散、集中度弱的状态。百强物管公司管理面积自 2012 年占比 13%提升至 2016 年的 29%，且 2016 年十强物管公司面积市占率 10.18%，比 15 年提升 2.54%。市场向百强企业集中，而百强中又向十强集中，2016 年全国在管面积增速 6%、百强在管面积增速 10%、十强面积增速则为 38%。 龙头聚集效应显著，强者恒强将是市场常态。而且，龙头企业品牌溢价能力及成本控制力强。物管公司整体的服务水平和质量参差不齐，即使同一城市收费跨度也有百倍之广。根据全国物业管理协会报告，百强物管公司住宅平均物业收费 2.24 元/平米/月，平均毛利率为 20%，而十强企业平均毛利率可达 25%。龙头物管品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。

十强企业面积增速超百强，百强超全国

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2016年十强平均在管面积显著超百强

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　　（三）高端住宅及单一业主成新的需求生力军

　　对于高端物业管理，其主要需求来自 C端家庭对于“美好生活”的品质升级，消费升级的大背景下，人们对于更优质生活体验的需求日益增长毋庸置疑。同时，物管的需求也来自于高端楼盘售卖的配售需要。物业管理公司一直以来是房地产开发商的从属配角，但是优质物业管理的确能够提升楼盘整体层次及提高售价。此外，商业、办公楼、体育场馆及学校医院等机构的参与也扩大了物管整体的市场容量。2015 年百强企业办公类项目占比 9%、商业项目4%、其他机构类项目占比 16%，而全国办公类仅 3%、商业项目 10%、其他类项目占比仅为 9%。机构的物管单价高，单体管理相对集中容易形成规模化，有利于物管公司提升运营效率。因此，物管公司更倾向于高单价的单一物业主的物业。

百强企业项目向单一业主倾斜

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　　（四）服务多元化挖掘物管深层价值

　　随着经济的发展和市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求变化，已呈现提档升级的多元化发展态势。在百强企业中，基础物业服务作为物管公司的根本收入来源，占总收入的比例高达 83%，却仅贡献了 69%的利润；但收入占比仅为 17%的配套业务能贡献 31%的利润。物管公司不断挖掘物业服务的附加值和边际效益，延伸服务领域，开展多种经营业务及资源整合，嫁接移动互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，进一步体现出物业管理丰富的商业价值，促进营业收入的增长。

2016年十强中多种经营业务占比大于百强

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2016年百强企业多种经营利润率高

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