楼市调控持续从严 多地“银四”低调开场

每年三四月份，房地产开发商都会积极开盘推房，故楼市有“金三银四”为销售旺季的说法。自3月以来，全国超过20个城市合计发布了近30条房地产调控政策，这也是自2016年“9·30”新政后楼市掀起的第五轮调控浪潮。有专家表示，未来楼市调控政策力度会持续呈现高压态势。此外，银行业作为楼市调控的“神助攻”，仍旧扎紧了进入楼市资金“钱袋子”。在此背景下，多地楼市“银四”低调开场。

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楼市调控持续从严

　　“‘房住不炒’不仅仅是房地产调控政策的主基调，也将是长效机制的主基调，这四个字将指导未来五年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向。”链家研究院院长杨现领分析认为，短期内楼市调控政策不会放松，甚至趋于强化，尤其是对于新热点和次热点城市。

　　事实上，自2016年“9·30新政”打响了楼市调控的第一枪开始，我国楼市已经进行了5轮调控：“9·30新政”以多地开始限购为开端开启楼市第一轮调控，2017年北京“3·17新政”标志着第二轮调控升级，同年7月开始在多地发布“租售并举、租购同权”政策形成第三轮调控热潮，9月份三四线城市加入第四轮调控，而本轮调控的特征则是公证摇号。

　　“3月密集出台新政其实并不意外。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2018年一二线热点城市房价上升的动力明显偏弱，三四线城市甚至县城在“去库存”的推动下可能出现持续小幅上行态势。而全国两会期间，我国已经明确了短期调控不放松、长效机制深化落实的方向。所以，一些房价上涨过快地区出台新政直指市场稳定，并且政策也更加结合当地的实际情况，向刚需和无房家庭提供更多倾斜，这既符合房地产市场调控的方向，又保证了房地产市场健康发展。

　　在去年年底召开的城乡住建工作会议上，住建部部长王蒙徽就强调2018年要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。曾有一些人认为“差别化调控”难免在一些地方呈现“开闸放水”的效果，但如今看来，无论是政策的目的还是结果都未指向这一方向。

　　对于今年楼市的整体方向，有专家指出，调控政策力度依然在持续，今年的70城市房价数据依然会明显分化，三四线去库存城市房价在今年初有望平稳微涨，北京等一线城市房价在今年将继续同比下调。我国将继续建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

　　“就目前来看，调控政策下的房地产市场呈现平稳健康发展走势，这种政策基调在今年不太可能出现明显变化，只紧不松的格局不会发生较大调整，潜在新热点城市的调控将趋严，调控的高压仍将存在。”杨现领补充说。

　　此外，链家研究院分析认为，今年房地产调控政策会维持中性趋紧态势。主要表现在一二线城市行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三四线城市，从而防止市场过热。还有分析认为，目前在全国，特别是一二线城市新建商品房市场均存在限价的现象。房源在限价的环境下，放量谨慎而需求相对旺盛，未来向刚需倾斜将会是主流政策。

　　银行“钱袋子”不松口

　　日渐收紧的信贷和银根，是致使楼市降温的重要因素。

　　3月下旬，江西银监局联合人民银行南昌中心支行下发通知，严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房，严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。对此，易居地产研究院副院长杨红旭指出，这一新规是在落实今年1月银监会的工作部署，估计还将有更多地方政府跟进出台细则。“房住不炒”与金融防风险环境，令高杠杆炒房者处境恶化。

　　国信证券分析师区瑞明认为，目前房地产行业无论是供给端和需求端，融资情况都不乐观，按揭利率仍难轻言见顶，特别是“首置利率较基准利率上浮”向各地蔓延的情况，在“居民去杠杆”的大背景下何时才能休止仍是未知数。

　　除此之外，3月全国房贷利率继续爬高。据在线金融搜索平台融360本月10日发布的《2018年3月中国房贷利率市场分析报告》显示，3月，全国首套房贷款平均利率保持上涨趋势。具体来看，一线城市表现平稳，利率未出现大幅变化；部分二线城市首套房及二套房贷款利率均出现较大幅度上涨。

　　来自融360的监测数据显示，3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月平均利率4.46%，上升了23.54%。

　　而3月二套房贷款平均利率为5.86%，较2月上升0.07个基点，增速首次超过首套增速。该机构认为，这反映出当前针对二套房的政策调控力度更大了，未来二套房贷款利率也将与首套房贷款利率逐渐拉开，差异化信贷政策也将在利率上得到充分体现。

　　数据统计显示，目前市场中有小部分银行分支行暂停房贷业务，其中多为中小银行，就市场中银行消化房贷业务需求的占比来看，中小型银行占比较小，个别中小银行调整实际对市场影响并不大。

　　就居民最关心的未来房贷利率走向问题，报告结合历史数据及模型进行了预测：若房贷保持当前增速，今年第三季度末将有可能破6%。但从过程来看，将会是平稳上升，且随着差异化信贷的落地，刚需族将会更加有利。

　　多地“银四”低调开场

　　“金三银四”是楼市的传统旺季，而“银四”的开场却并没有大家想象中那么“美”。

　　以湖南长沙为例，4月首周（4月2日-4月8日），商品房和住宅成交量不仅再度下降，供应面积同时也出现断崖式下跌。具体来看，首周长沙市商品房成交面积再度下降，成交37.86万平方米，环比下降22.97%，成交套数为3522套。

　　在供应方面，上周，长沙商品房供应面积出现大幅下降，总计供应16.27万平方米，环比下降71.95%。其中，长沙市商品房住宅供应面积同样明显下跌，总计供应13.01万平方米，环比下降75%。

　　目光再转向湖北武汉。受清明假期及供应锐减等因素影响，“银四”首周（3月26日-4月1日）武汉楼市成交大幅下滑超过三成，明显遇冷。此外，当周仅有海伦国际和康桥知园两个楼盘开盘，推盘锐减，新房均价出现回落。据亿房网研究中心数据统计，4月第一周武汉楼市商品住宅成交量总体减少33.4%，与2017年同期4145套的成交量相比下降了42.5%。

　　而在山东青岛，“银四”首周青岛新房成交量也出现了回落。据青岛新闻网房产频道统计，4月1日至4月7日，青岛全市新房共成交3371套，环比前一周下跌了29.2%。二手房市场成交也同样出现下滑，据网上房地产公布最新数据统计，4月第一周，青岛全市二手房共成交1213套，环比前一周下降43%，成交面积104264.2平方米。

　　“银四”周期中同样低调开场的还有江苏无锡市。据悉，无锡首周新房备案成交量出现了大幅回落。据相关数据显示，上周（4月2日-4月8日）无锡全市商品房备案成交面积为9.52万平方米，环比减幅达44.15%；备案成交882套，环比减少642套。商品住宅备案成交面积为8.22万平方米，环比下降43.69%；备案成交套数为689套，环比减少492套。

　　对此，杨红旭表示，多地出台新政，落实“房住不炒”热情高涨。今年，多数城市楼市都将由强转弱，中心城市的房价在今年都不可能大涨。（刘诗萌 张骄）

　　转自：中国商报