2018年中国房地产行业发展现状及市场前景预测

　　一、房地产开发投资完成情况

　　2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

　　2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。

　　2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。

　　2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。

　　二、商品房销售和待售情况

　　2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长7.9%。

　　2018年1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元，下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增长26.6%，增速回落8.6个百分点。

　　2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。

　　三、房地产开发企业到位资金情况

　　2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。

　　四、房地产开发景气指数

　　2018年3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.50，比2月份回落0.16点。

　　五、新建商品住宅销售价格变动情况

　　从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。

　　六、二手住宅销售价格变动情况

　　从环比看，二手住宅销售价格下降的城市有7个，上涨的城市有59个，持平的城市有4个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.6%。从同比看，二手住宅销售价格下降的城市有7个，上涨的城市有63个。最高涨幅为13.8%，最低为下降6.8%。

　　七、房地产行业发展展望

　　1、2016年“930新政”后，中国楼市逐渐进入“政策市”，四限、因城施策、长效机制和诸多房企融资限制等调控政策对房地产市场的影响越来越大。展望2018年，在中国经济总体韧性较好的背景下，上半年楼市调控政策料将难以出现实质性松动，甚至不排除“四限”政策向三四线城市继续扩容的可能性。在楼市和金融双双被严监管之下，预计2018年房地产销售或将出现一定幅度下行，但考虑到部分一二线城市库存较低，那些受益于深度城市化和都市圈化的优质城市房价料将难以出现大幅下行。

　　2、随着一二线对三四线“溢出效应”的逐渐减弱和三四线前期积累的购房需求的大量释放，2018年三四线城市房价可能面临较大分化。经过2016-2017年开发商大量拿地补库，房企对土地的渴求程度有所下降，随着三四线城市逐渐走向分化，开发商的拿地诉求可能主要转为一二线城市和销售向好的优质三四线城市。

　　3、随着中国经济发展模式逐渐向“高质量”转型，传统的“政府卖地-房企开发-居民加杠杆”模式难以为继，建立以租赁房为代表的房地产长效机制已经势在必行。在此背景下，2018年或将真正开启“主要一二线城市租售并举”和“其他城市延续传统开发”的楼市新时代。北京、上海、深圳等城市在未来5年或“十三五规划”中都有比较明确的租赁房建设规划，2017年上海至少出让了15宗租赁用地，总建面超过100万平方米。