2018年中国房地产投资资金及按揭利率分析

　　一、资金面总体持续紧缩，到位资金增速快速下滑

　　1、资金面总体紧缩，房地产投资到位资金增速持续下滑

　　在金融去杠杆的大前提下，近期国内M2增速和社融增速持续下滑，2018年1-4月 M2累计增速为 8.3%，社融累计增速为10.5%。房地产行业总体资金面随之持续紧缩，投资到位资金增速持续下滑，2018年1-4月累计增速仅为2.1%，且下滑速度较快。

M2和社融累计增速

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房地产开发资金来源合计累计增速

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　　2、分结构来看，多个渠道资金增速出现持续下滑

　　2018 年1-4月国内贷款累计增速为-1.6%，其中银行贷款为-6.1%，非银机构贷款增速也从 2017年底超过45%下降到目前的25%左右。

房地产开发国内贷款累计同比增速

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　　2018年1-4月定金及预收款累计增速为8.3%，个人按揭贷款累计增速为-6.7%，均出现较大幅度的持续下降。

　　2018年1-4月利用外资累计同比增速持续下降至-77.60%。

定金预收款及个人按揭贷款资金累计增速

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利用外资累计增速

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　　二、需求侧控制居民加杠杆速度，按揭利率持续提升

　　近年来居民部门加杠杆速度提升较快，杠杆率近50%从存量数据来看，数据显示 2017 年底我国本外币住户贷款余额40.5 万亿元，其中中长期贷款29.1万亿元， 分别占 2017年 GDP 总额 82.万亿元的 48.98%和 35.2%，分别比 2016 年底提高4.1个百分点和3.2个百分点。

　　截止2018年4月，我国本外币住户贷款余额超过42.2万亿元，其中中长期贷款超过 30 万亿元。

我国住户贷款及中长期住户贷款占GDP比重

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　　新增数据来看，我国2016年、 2017年居民新增中长期贷款分别为 5.68万亿和 5.3 万亿， 2015 年约为3万亿，2014 年和2013年约为 2.2万亿。

　　值得高度关注的是居民短期贷款金额的快速提升。2017 年底为 1.83 万亿， 2016 年底仅为 6494 亿元，同比大幅提升 181.8%。

　　2017年出现居民“短债长投” 利用消费贷支付首付购房的情况，引起了多方关注，政策层面多次下发文件严控消费贷流入楼市及股市。

居民部门新增人民币贷款累计值

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居民部门新增人民币贷款当月值

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　　按揭利率持续提升， 首套平均房贷利率提升至 5.56%

　　2017年 4月起，居民购房首套平均按揭利率连续 13 个月提升，自 4.5%左右提升至目前超过 5.5%；数据显示 2018 年 4 月居民购房首套平均按揭利率提升至 5.56%。持续提升的按揭利率抑制了居民加杠杆的速度。

　　2018 年以来居民新增贷款（长期）占人民币新增贷款的比例出现了较为明显的下降。 2016 年底累计比值约为 45%， 2017 年底约为 39%， 2018年 4 月降至 26.54%。

全国首套平均房贷利率

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居民新增中长期贷款占人民币新增贷款比例

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