存量竞争下的房地产业：利润下降推动成本控制 行业马太效应凸显

　　对于我国的房地产市场， 日前召开的房地产工作座谈会重申了“三个坚持”，即坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，同时强调高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。

　　此时召开上述会议，也是对市场关切的回应。根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，6月，70个大中城市中有61个城市新建商品住宅价格环比上涨，5月为57个城市。而原本房价就处于高位的一线城市，总体也呈升温态势。

　　由于房地产在国计民生中的重要地位，每有异动都会有人关注是否有暴涨的机会？同时也有与之针锋相对的疑问——行业泡沫是否存在？近5年来，这一系列问题被屡屡提及、反复论证。长效调控机制势必要看长期发展方向。尽管区域性分化下不同地区的楼市格局难以一概而论，宏观调控下的稳定状态已持续了一段时间，但一个不可回避的大势是，房地产行业整体上进入了“白银时代”。

　　“白银时代”的首要特征是存量当道。当前中国经济正处于从高速增长向高质量发展转变的时期。中等收入群体在2016年至2019年间的累计增长只有19%，低于同期M2增速和GDP增速，意味着这部分群体的购买力有所下降。

　　而第二个特征则是利润率降低推动成本控制。随着2004年“招拍挂”制度开始严格实施，土地成本不断上升，虽然房价还在上涨，但房企的利润率却在持续下降。2012年之前，房企的毛利率动辄高达40%以上，近年来则已经慢慢下降至25%甚至更低。

　　这一现象产生的联动效应明显。利润空间的压缩推动房企降成本。精细化管理下现代企业治理体系的完善、资本市场的巧妙运作都随之加强。特别是资本运作层面，相较于借贷期限短而成本相对高的银行信贷融资和信托等，房企积极通过发债和上市等直接融资手段筹措资金，特别是像万科这样的龙头优质房企，发债融资利率最低时低至3%，期限又长；而基于商业租金的REITs（房地产投资信托基金）和类REITS、基于物业费和购房尾款的资产证券化等融资手段，也得到了越来越多的重视，资本运作能力成为房企生存的一个重要因素。

　　第三个特征则是强者愈强，行业马太效应凸显。尽管似乎进入存量时代，但产业链上诞生的新业务仍意味着新的机遇。从“黄金时代”到“白银时代”，部分中小房企在资金链等压力下退出，房企之间兼并重组频发，市场的集中度大幅提高，行业百强房企的市场份额从2003年的14%上升至2017年的近50%，强者恒强的马太效应越来越明显。

　　第四个特征是转型大幕已经拉开，原先被轻视的物业管理等领域具有了新的可能性。随着原有的新房市场逐渐进入存量竞争市场，房企开始重视商业、物业管理等可持续产生稳定现金流的业务，部分房企已经将这部分业务分拆上市或进行资产证券化。尽管目前大多数REITs、类REITS、长租业务项目尚不满足可持续、盈利的条件，但这一市场仍是头部房企的必争之地。7月6日，万科北京泊寓成寿寺社区正式开放，这是全国首个落地的集体土地租赁住房项目。而腾讯这样的互联网科技巨头们则通过腾讯海纳，以赋能的名义向物业领域进行业务延伸。

　　当然，在整体的存量竞争下原本的商品房市场也存在结构性分化，不可一概而论。一城一策即是这种逻辑下的应对之道。例如，杭州、深圳等新一线或强一线城市人口仍在持续流入，且互联网行业快速发展这波红利也成就了不少中高收入群体，局部“增量市场”仍大有可为。但从整体上讲，与其对一些热点项目过度炒作、对个别月份数据的波动无限解读，甚至寄希望于政策放松后再度“高歌猛进”，倒不如认清当前的发展大势，巩固优势，积极在新的领域里探索新机遇。