沈阳商业地产进入调整期 社区商业或有大发展

　　招商蛇口在北京产权交易所日前发布公告，以7.02亿元底价转让沈阳金道汇通房地产开发有限公司（下称“金道汇通”）100%股权及4.93亿元债权。这已是金道汇通今年以来第三次挂牌转让，挂牌价比年初首次挂牌的底价降了2.43亿元。

　　据了解，金道汇通旗下主要有沈阳招商钻石山广场这一商业综合体项目，该项目集购物中心、写字楼、商铺、公寓、LOFT及交通枢纽于一体，为招商蛇口在沈阳的首个项目。

　　一边是降价转让，一边是闭店撤离。5月30日，亚玛达电器沈阳店张贴公告，称该店将于2020年6月30日正式闭店。据了解，这是亚玛达目前在中国境内唯一的一家商场，也是自今年4月30日韩国乐天百货沈阳店关闭后，沈阳又一家外资商场宣布闭店。

　　相对于近几年成交较为火热的住宅市场，沈阳商业地产市场略显冷清。据克而瑞数据，沈阳市商业地产成交面积在2017年同比下跌19%后，到2019年也未恢复到2016年的高位。沈阳市办公地产的成交均价在2016年开始下跌后，直到2019年才恢复到与2015年持平的水平，为10563元/平方米，而近十年的高点在2011年。

　　仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示，2016年是重要分水岭，沈阳零售地产市场从增量市场转向了存量市场运营，而早期以本地企业主导的格局亦转变为外来知名运营商博弈的常态化市场格局。

　　去年8月，沈阳副食集团联手罗森（中国）投资有限公司进军便利店行业。沈阳副食集团物流产业部有关负责人表示，将依托副食集团雄厚的物流和冷库能力为罗森便利店提供日配。截至目前，在不到一年时间里，沈阳已有34家罗森便利店开业。

　　“即便市场去库存需要较长的时间，从目前的市场情况看，沈阳零售地产市场中经营好的项目依然是门庭若市，是首店品牌、租户排队首选的场地。”高旭梅说。

　　不过，沈阳商业地产的集聚效应尚未显现。“商场需要合理定位和品牌选取，并聚集形成规模效应。”一位业内人士对记者说，“比如沈阳城区规划的‘金廊’就足有25公里长，贯穿主城区，这导致商业很分散，很难聚集大的人流，还不如规划成写字楼、办公楼以及公共服务设施。”

　　金地集团东北区域沈阳事业部商业经理王大印表示，随着沈阳城市逐渐向外扩张，以交通枢纽为中心的商业集散地在弱化。各区形成了小半径的聚集区，也对传统的中街、太原街等集中性商业进行了分流。

　　而受疫情影响，租赁需求搁置。仲量联行报告显示，今年一季度沈阳优质办公楼市场供需均出现回落，业主对租金调整多数持观望态度；优质零售物业市场受到显著冲击，业主减免租金，经营压力攀升。报告认为，零售商对于扩张更为谨慎，业主方减免租金与零售商共克时艰，预计2020年全市租金增长放缓。

　　“尽管沈阳社区商业的销售价格在不断攀升，但短期内其租金却难以维持较高价格。”王大印表示，社区商业的价值需要餐饮、便利店等实体经济的消费作为支撑。但由于住宅市场吸纳大量资金以及疫情影响，使得居民消费能力和意愿有所下降，业主不敢贸然提租。

　　高旭梅表示，为适应市场竞争，沈阳零售地产市场预计将有更多项目积极调整战略，包括空间调整、定位调整、租户组合调整，以及零售地产转型等形式会出现，以形成更独特的竞争力。“在区域拓展上，商业项目会在城市新兴居住区集中释放，成熟的业主会以发展社区商业为主，整体体量不会特别大。”

　　与此同时，疫情催生了新的需求，线上服务转线下的教育培训行业、保险行业等积极拓展领地，将成为未来商业地产市场的重要需求来源。

　　业内人士认为，随着消费结构、消费群体的改变，沈阳商业重心也在改变，将从原来的太原街、中街向中金廊转移，未来嘉里城、华润、宝能等项目或有较大发展。

　　“住宅市场企稳才是商业地产发力的开始，而社区商业是商业地产抗击互联网的最后堡垒。”王大印表示，随着不断地发展，依托移动互联网等电子商务进行赋能的社区商业发展前景相对较好。不过目前沈阳社区商业连锁性的品牌商家还比较稀缺，这也将是未来消费升级的发力点。