办办网：普陀区营商环境简析

　　一、区域简介

　　普陀区地处上海市西北部，与静安、长宁、嘉定、宝山等区接壤，区域面积55.53平方公里，下辖8个街道、2个镇。苏州河流经普陀区14公里，岸线长达21公里。

　　作为上海著名的老工业区，中国第一个工人新村就诞生在这里，曾经有名的棚户区“三湾一弄”也在这里，因此有人用上海话谐音“破大区”来称呼普陀区。不过随着时代的发展，普陀区现在已经成为上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽，是上海名副其实的“西大门”了。

　　2020年6月，普陀区发布新一轮单元规划，空间布局在契合主城区整体空间格局的基础上，深化延续“一轴两翼”的空间结构，同时突出发展重点、强化轨道交通引导，构建普陀区“文化之弓、智慧之箭、未来之心”的空间格局。

　　文化之弓：苏州河生态文化休闲带，秉承“一江一河”为世界滨水区的理念，提高苏州河沿线在全区的战略地位，重点在天际轮廓、滨水界面、步行体系、公共空间、文化建筑等方面加强。

　　智慧之箭：智慧创新综合发展走廊，契合主城区空间格局;以11号线为依托，串联西北方向的重要功能区;引领普陀未来发展的重点地区;轴线长，辐射范围广。未来需进一步加强道路的连通。

　　未来之心：长三角一体化重要承载区，强化真如作为长三角一体化核心承载区、城市副中心的中心职能。

　　二、区位交通

　　普陀区位于沪宁发展轴线的起点， G2京沪高速公路和G42沪蓉高速公路从这里通向江苏等内地省份;真南路和曹安路分别是204、312国道的起始段;沪嘉高速公路与沪宁高速公路也分别从区西北部与西部起始。内、中、外三道环线，现行运营的轨道交通3、4、7、11、13号线，在建的14、15号线以及规划的20、22号线均从区内穿过，连接上海各中心区和邻近郊区，交通快捷方便。

　　三、重点商圈板块

　　近几年来，普陀区为了完善特色商业布局，提升商贸服务能级，重点打造了中环商贸区、长风生态商务区、长寿商业商务区、武宁商业区和真如商业区这五大商圈。

　　这里汇聚了中环百联广场、118广场、长风大悦城、亚新生活广场、上海环球港、星光耀广场等众多商业中心，是普陀区目前主要的支柱型商圈板块。

　　四、产业格局

　　当前，普陀正围绕建设“科创驱动转型实践区、宜居宜创宜业生态区”的目标和“一轴两翼”空间布局，努力推进区域经济转型、社会转型、城区转型，提出做强智能软件、研发服务、科技金融三大重点产业，聚焦重点地区建设。

　　桃浦智创城将围绕打造“人工智能特色产业集聚区”和“国际创新城”，深化产业定位，举全区之力抓好中以创新园建设，更好服务国家创新驱动发展战略和上海科技创新中心建设大局。

　　上海科技金融产业集聚区深化长风、长征地区一体化联动发展，打造产业高端、功能完善、品质卓越、充满活力的中央活动区，统筹推进科技金融、“互联网+”、智能科技、教育科技四大产业园建设。

　　真如城市副中心坚持开放建设与功能提升并举，打造文化商业新地标，服务长三角的公共活动中心。

　　长寿商业商务区以城市更新为契机，着力打造文化时尚元素汇聚的高品质活力街区。

　　五、企业办公空间租赁市场

　　1、普陀区办公空间体量及分布

　　据办办网不完全统计，截止到2020年三季度，普陀区的办公项目总数超过了300个，总建筑面积逾1000万平方米，办公空间体量在全市处于中上游水平。

　　从办公项目的分布情况来看，主要集中在长风板块、长寿路板块以及曹杨板块，这3个板块聚集了全区62.22%的办公项目。

　　2、普陀区的办公租赁价格

　　根据办办网的平台数据显示，2020年三季度普陀区的办公租金均价为3.85元/平方米·天，租金水平处于全市中游位置。其中，长寿路板块以4.70元/平方米·天的均价成为全区租金均价最高的板块。

　　3、普陀区的办公租赁供需市场

　　2020年三季度，根据办办网平台数据显示，普陀区的办公租赁需求总量占全市的7.29%，环比下滑2.42%，同比下滑8.89%。其中，曹杨、长风和长寿路是区内需求体量最大的板块，3个板块合计共占全区65.85%的需求量。

　　从企业对全区的需求户型来看，200平方米以下的中小户型占据了整个市场的59.40%，1000平方米以上的大户型需求占比为10.18%。

　　从企业对区域内的租金预算来看，均价在2-4元/平方米·天的办公空间最受关注，关注率高达42.60%，而均价在4元/平方米·天以上的办公空间累计关注率也达到33.88%。以普陀区目前全区均价3.85元/平方米·天的情况来看，定价基本符合本区意向企业的需求。

　　而在市场供应量方面，普陀区的办公租赁供应量占全市的7.62%，环比增长5.65%，同比增长1.90%。其中，长风、曹杨和长寿路也是区内供应量最大的板块，3个板块合计共占全区68.07%的供应量。

　　六、区域热力指数排名

　　根据办办网发布的8月份上海各区办公物业租赁市场热力指数榜来看，普陀区的热力指数排名全市第7，环比7月份有所下滑。本区内的热力板块前三强依次为曹杨、长寿路和长风，占据了全区的68.18%的关注度。