70城房价环比跌幅再扩大 10月房价下跌城市数量创新高

　　国家统计局近日发布了2021年10月份商品住宅销售价格变动情况的统计数据。数据显示，新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格连续两个月出现下降，且降幅扩大。同时，10月份房价下跌的城市数量再创新高，超七成城市新房、二手房价格环比下跌。

　　房价跌幅扩大

　　10月份全国房地产市场延续9月低迷行情，量价持续回落。国家统计局发布的数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，且同比涨幅继续回落。

　　根据测算，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，而广州和深圳则分别下降0.3%和0.2%。二手住宅方面，一线城市销售价格环比下降0.4%，与9月份相同。

　　相比之下，二三线城市房价“降温”则更加明显。二线城市新建商品住宅销售价格环比由9月份持平转为下降0.2%，二手住宅销售价格降幅则相比较9月份扩大0.2个百分点，达到0.3%。而三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅较9月份扩大0.1个百分点。

　　同时，与2020年同期相比，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅继续回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨5.0%和6.7%，涨幅较9月份分别回落0.3和1.0个百分点。

　　整体来看，10月份房价下跌，且跌幅略有扩大。同时，房价下跌城市数量增加。其中，新建商品住宅房价环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个，增加了16个。二手住宅房价下跌的城市增加了12个。不过，下跌城市中约8成左右的城市跌幅不超过0.5%，房价仍基本保持平稳。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国产经新闻》记者表示，国家统计局数据显示出房价9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大。据此可以认为，房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。这中间需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《中国产经新闻》记者指出，10月份，70城新房价格指数环比下跌0.3%，这是2015年一季度以来的最大跌幅，环比上涨城市数从上月的27个骤降至13个，连续2个月出现房价上涨城市数骤跌的现象。原因在于9-10月份，由于信用风险事件传染，银行信贷收紧，各地加强预售资金监管，开发商资金链极其紧张，纷纷开启大力度的打折促销。70城中有52个城市新房价格下跌。

　　严跃进提醒，若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意“御寒”的操作。当然随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，对于市场的下行不需要过多的恐慌。后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份，预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。

　　二手房下跌更明显

　　值得关注的是，二手房下跌更明显，各线城市普遍下跌。数据显示，10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.0%。一二三线城市分别下跌0.4%、0.3%和0.4%。

　　对于二手房下跌的影响因素，李宇嘉表示，主要有两方面：一是15个城市祭出二手房参考价，指导贷款发放，导致杠杆紧缩；二是银行信贷对二手房收缩更加明显，甚至停贷。所以，即便一线城市也难以避免下跌态势。10月份，70城只有4个城市二手房价格上涨，64个城市二手房价格下跌。

　　严跃进分析称，二手房的下跌有三个特点。第一，其先于一手房先降温，在今年8月份已经开始出现微弱的下跌，目前连跌三个月。第二，降温力度要大于一手房，无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据都有类似的特征。第三，市场降温受到关注度少，就近期看，更多还是关注房企的经营压力，但是对于中介以及二手房市场的压力关注略少。

　　从二手房的降价城市数量看，10月份达到了64个城市。严跃进认为，大概有90%的城市出现了明显的降价现象，说明这一波二手房的降温是全国范围性质的。所以后续从房地产风险的角度看，对于此类影响面比较大的降温态势，也是需要积极给予关注的。换句话说，要防范在房企金融风险的基础上，二手房市场的风险也扩大。

　　同比方面，二手房热度急剧收缩。10月份，70城二手房价格指数同比上涨2.0%，比上月收缩0.4个百分点，连续3个月出现涨幅0.4-0.5个百分点的急剧收缩。

　　为何急剧下跌？李宇嘉认为，主要原因在于下半年后，金融长效机制全面落地，开发商前端融资（开发贷、信托、债券、前融）等全面收紧，后端销售回款明显下降，造成资金链被双重挤压，叠加债务到期集中。另外，受到放贷紧缩、利率攀升、二手房停贷等情况，需求端也急剧冷缩，二手房价开始下跌，换房需求转弱，造成了供需冷却的循环。

　　“二手房市场的降温现象其实更为严重，只是目前大家关注的重心在于一手房。从房地产市场的风险防范角度看，也要关注二手房市场的降温现象。”严跃进表示，就目前看，可以做的一项工作就是，信贷政策的放松下，要求各地对于二手房的房贷给予支持，积极促进合理的二手房交易，以促进此类市场的更好发展。

　　短期房价仍有下行压力

　　1-10月，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10290元/平方米，涨幅为4.2%。

　　展望未来，李宇嘉指出，一是信贷政策开始纠偏，未来跌幅会收窄。近期，按揭贷款、开发贷款正常化，10月份房地产贷款多增1000多亿，目前对合理的按揭贷款需求，既要足额适时投放，还要将因额度紧张而明显上浮的利率降下来。近期，首套房贷利率明显下降；另外，对开发商的项目和企业要分开看待，在确保预售资金监管到位的情况下，手续齐全的项目开发贷要给予满足。因此，资金层面缓和对开发商大力度打折形成对冲，新房价格下跌幅度会趋缓。

　　二是新房和二手房价格下跌的不平衡。目前，信贷支持主要在新房层面，目的是保交流、保民生、保稳定。因此，在贷款集中度依旧有效的情况下，有限的信贷会向新房走，二手房价格将会继续下跌；会向龙头稳健的开发商走，高杠杆开发商依旧困难。当然，由于市场情绪缓和，二手房下跌幅度也会减缓。

　　三是房价整体还会惯性下跌。由于目前的政策调整仍在托底、适度纠偏，并不会大幅度增加信贷投放。加上，房价仍在历史高位、同比仍旧明显上涨的情况下，适度纠偏的信贷环境，并不会对当前继续下跌的趋势形成扭转。特别是，需求端不会松绑限售、限贷的情况下，未来需求复苏态势不能太乐观，房价仍会惯性下跌。

　　严跃进认为：“当前房价总体上趋稳，保持小幅度的上涨，属于风险可控范围。”（记者赵碧）

　　 转自：中国产经新闻报