2月销售降幅收窄 “背水一战”的万科密集发债70亿

　　2月中旬，郁亮在集团年会上定义行业进入了“黑铁时代”。窥斑见豹，万科开年基调或许便由此定下。

　　甫一进入3月，碧桂园、万科便先后公布了业绩。从数据来看，这两名雄踞销售榜首的头部房企业绩走势相差无二。

　　2022年2月，万科实现合同销售面积185.2万平方米，合同销售金额293.7亿元，分别同比下降33%、35%。碧桂园的权益合同销售额为327.6亿元，同比下滑29.62%。

　　万科2022年1-2月累计实现合同销售面积395.8万平方米，合同销售金额649.7亿元，分别同比下降41.4%、44.3%。

　　从行业整体来看，2月楼市销售依旧处于低位水平。根据观点指数发布的"2022年1-2月房地产企业销售金额表现"研究报告，1-2月前100房企实现权益总销售金额7400亿元，同比减少43.1%，降幅较1月扩大6.4个百分点。

　　从万科的表现来看，与1月相比，万科的销售降幅有缩小的趋势。2022年1月万科实现合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356.0亿元，同比分别减少47.17%、50.19%。

　　2022年首月的万科，50%的销售跌幅甚至高过百强房企平均水平，1月百强房企全口径销售额同比降幅为46.1%。

　　“背水一战”的万科，即使是在往年销售多表现疲软的2月，也不得不尽力扭转开年带来的颓势。促进销售的力度或许可以从均价窥见一斑，万科1月销售均价约1.69万元/平方米，2月销售均价约1.59万元/平方米，同比下降3.01%，环比下降5.9%。

　　从全行业来看，2月前100房企录得总销售面积为3283.2万平方米，销售均价为1.37万元/平方米，较1月均价微降7.4个百分点。其中，2月前100房企共有68家销售均价出现环比下降。

　　尽管降幅缩小，但从销售总额看，万科单月销售额跌已跌破300亿。此前1月份356亿的销售额则是自2017年销售规模突破5000亿大关以来，万科位数不多的销售额不高于356亿的成绩。

　　2月的行业销售还受到春节假期影响，叠加市场购房观望情绪，返乡驱动三四线置业需求未及预期。2月单月，前100房企实现权益总销售金额3052.2亿元，环比减少29.8%，同比减少50.2%，降幅较1月扩大13.5个百分点。

　　在新开发项目方面，万科也有明显的减速。2月万科共新增加3个开发项目，包括福州城市之光项目、兰州玻璃厂项目、乌鲁木齐都会未来城二期项目，权益总面积85.2万平方米，权益地价54.67亿元。2021年同期，万科新增加开发项目8个。

　　另据观点新媒体不完全统计，2月万科仅新增2宗住宅用地，位于陕西西安西咸新区，成交价格合计2.15亿元，两地块占地35.751亩，均在渭北板块。

　　值得一提的是，随着房企境内融资环境改善，地产行业迎来新一轮融资潮，而万科则是这场浪潮里当之无愧的“急先锋”。

　　自1月27日宣布发行年内第一期30亿中票之后，2月万科又接连发行第二期、第三期中票，三次发行涉及资金80亿元。另于2月28日，万科拟发行不超过19.9亿元公司债券，加上中票，2月该公司已计划发行境内债约69.9亿元。

　　融资成本方面，万科年内三期中票利率都未超过3%。具体来看，最早发行的第一期中票利率为2.95%，较其于2021年9月的3年期中票利率下降13bp。第二期中票发行利率2.98%，第三期利率3.00%，成本保持在行业低位。

　　据了解，目前，万科共计完成四笔中期票据注册，总规模100亿元，而前三期募资金额为80亿元，后续仍有20亿元额度。

　　在募集资金用途方面，前三期中票均用于商品房项目建设。其中，第一期中期票据发行金额30亿元，主要用于重庆市永川万科城一期、二期以及佛山金域半岛一期、万科雪山二期A6地块建设项目、万科雪山二期A8地块建设项目等5个住宅项目建设开发。

　　而第二期中期票据发行金额为20亿元，投资对象则为山东济南万科雪山二期A13地块建设项目以及沈阳浑南新都心一期分期项目。

　　第三期募集资金则将用于三个住宅项目的开发建设，包括万科雪山二期A11地块、沈阳翡翠观湖一分期项目、西安澜岸项目，预计总投资金额分别为15.26亿元、18.15亿元及33.50亿元。

　　除万科以外，年内有超过十家房企通过发债融资为项目开发筹集资金，包括碧桂园、中海、美的、建发、首创、首开、金地等，募资资金近300亿元，实际投入项目建设的金额超200亿元。