超60城市已出台政策稳预期 楼市因城施策调控日趋精准

　　在二手住房参考价格运行一年后，昨天，深圳市住建局表态，会视调控要求和市场形势适时对二手房参考价格做出相应调整，释放出了稳定楼市的积极信号。

　　“房住不炒”下，因城施策的楼市调控思路越发清晰，目的是促进房地产业良性循环和健康发展。据统计，当前已有超60个城市出台了楼市松绑政策。分析人士表示，对于市场低迷、库存压力大的城市，政策松绑将成为趋势，而对于楼市以及经济发展好的一线、新一线、热点二线城市尚不会迎来大幅调整。

　　二线城市率先放松楼市“限售”

　　2022年率先放松“限售”以稳定楼市的，是房价跌幅明显的二线城市。

　　3月1日，郑州市出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，以新政“19条”打响了今年全面放松限购限贷的“第一枪”。

　　根据规定，子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　“2017年至今，郑州房地产市场持续低迷，叠加疫情和洪水等因素，出台政策稳定楼市是稳经济的必须。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

　　新政出台后，房地产市场活跃度已有提升。中介机构监测显示，政策发布后2周，郑州新房和二手房成交量较前两周分别上升4.3%和10.9%。

　　同为省会城市的哈尔滨，也于3月23日宣布2018年出台的区域性房地产限售政策已完成其阶段性调控使命，故予以废止，不再执行“在主城6区内新购商品住宅需满3年方可上市交易”的规定。

　　向市场释放积极一致信号

　　除了郑州、哈尔滨在限购、限贷方面全面松绑，东莞、北海、唐山等地也于近期陆续出台了公积金首付比例降低、贷款额度增加、条件放宽等相关措施，为房地产市场企稳回升创造窗口期。比如，在东莞，3月起住房公积金贷款流动性系数从0.8调整为1；在北海，职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

　　中原地产研究院数据显示，2022年以来，全国超60个城市出台了各种稳楼市的政策。

　　“政策松绑主要覆盖放松限购、限贷，降低首付比例，下调房贷利率，公积金贷款放松，放松限售，购房补贴等六大层面。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，本轮进行楼市松绑的城市多具有库存压力大的特征，而且逐渐从三四线延伸至部分市场情绪较为低落的二线城市，覆盖面逐渐扩大，因城施策的针对性更加凸显。

　　可以看到，虽然城市发展特征不同致使政策松绑的层面不同，但向市场释放的信号是一致且积极的。这也符合中央提出的因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　因城施策调控要注意连续性

　　今年《政府工作报告》明确，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　分析人士表示，这就代表着，各地既要保持调控政策连续性、稳定性，又要注意避免调整太过激烈，防范风险。

　　“2017年以来，尤其是去年从严的资金调控政策以来，房地产开发商经营难以为继，房地产业难以实现良性循环。”首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员赵秀池表示，各地应根据实际楼市情况灵活调整，有不同程度的纠偏。

　　这种灵活度在一线城市已有所体现。就在昨天，深圳市住建局就表示，会视调控要求和市场形势适时对二手住房成交参考价格做出相应调整。2021年2月8日，为遏制楼市过热，深圳成为国内第一个建立二手住房参考价格发布机制的城市。

　　“深圳2021年建立二手住房成交参考价格发布机制，客观上促进了价格稳定，也打击了二手房价格炒作，具有积极的意义。”严跃进表示，在参考价运行一年后适度调整，其作用在于引导房价真实反映房子本身的价值。政策本身不是僵硬的，地方政府会基于新的情况积极做灵活的调整，这也符合“一城一策”的政策导向。

　　与此同时，3月份，包括北京、上海、深圳、广州等在内的热门城市纷纷下调房贷利率。贝壳研究院发布的数据显示，2022年3月其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套房贷利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。

　　随着阳春三月的到来，未来的楼市政策还会有哪些变化？关荣雪表示，预计市场低迷、库存压力大的城市将继续松绑，而一线城市等楼市韧性较强的城市不会迎来大幅调整。需要注意的是，各地在结合自身市场情况进行适当松绑的同时，也要充分考虑到潜在风险，如过度放松，炒房资金可能趁机潜入。与此同时，对市场的监管与分析研判不能放松，如风险流入可再度对政策采取收紧措施。