监管层开始接受上市房企再融资方案申报材料

　　苦苦挣扎中的中小房企对政策红利的饥渴远超市场的想象，近期证监会或松绑房企再融资的传闻，再次点燃了这个群体的集体狂躁情绪。

　　7月18日，上市房企停牌队伍再添东华实业(6.05,0.00,0.00%)和莱茵置业(3.67,0.00,0.00%)两家新成员，拟筹备重大事项的房企总量增至约10家。

　　沉寂三年之久的上市房企重组事项，在2013年7月前后扎堆上演，引发市场对房企再融资开闸的想象。

　　而这一传闻已在开发商中引发连锁反应，部分企业紧急奔赴北京进行求证，另有开发商则开始忙于准备上报资产重组方案。

　　政策松动猜想

　　7月17日，针对房地产再融资话题连发四文，直言“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”。这让6月份以来十余家上市房企因筹划重大事项而停牌的现象，与证监会松绑房企再融资的传言进一步契合，也符合国务院本月“让房地产企业融资正常化，打开融资正门，尤其是通过资本市场进行直接融资”的要求。

　　实际上，上市房企再融资有条件放行的迹象，在此前的5月份已经初现端倪。

　　5月16日，万方发展公告重大资产重组方案，涉及超过10亿元的股权增发和项目收购，尽管该方案仍在等待证监会审批，但券商却认为，方案在证监会层面的政策障碍相对较小，一级开发项目资本市场融资或将率先开闸。

　　此后，多家涉房企业纷纷推出再融资方案。针对市场传闻，证监会在6月28日公开表示，根据国务院精神，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

　　证监会同时称，将坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。

　　有分析认为，证监会的相关说法较此前已经有所改变，这也在某种程度上意味着房地产融资或将有条件放开。而在7月12日，证监会在媒体见面会上依旧保留了类似说法，令市场猜测这与此前的“暂缓受理房地产开发企业重组申请”的口径相比确有细微变化。

　　目前看来，房地产上市公司再融资或有条件开闸，一些成熟的重组项目有望获得放行，非上市房地产公司借壳上市也有望重启。但房企IPO项目，以及存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房企的再融资项目，依然希望渺茫。

　　上述接受本报采访的房企高管称：“近期证监会确实开始接受部分房企的再融资相关材料，这在以前很长一段时间都未曾有过。”

　　企业“蠢蠢欲动”

　　“新湖中宝停牌是为了做定向增发，相关材料应该已经递交给了证交所。”一位知情人士告诉记者。

　　展开新动向的还不只是新湖中宝，宋都股份停牌或是涉及重大资产重组。上述知情人士表示，宋都股份正在筹划收购同行业企业资产，标的企业同为长三角地区的一家地产公司。“宋都股份准备收购的标的企业体量不小，已经达到了重大资产重组的标准。”。

　　另有券商从业人士告诉记者，其所在的券商已经在为一家中部地区上市房企准备申请再融资材料。

　　而最早于7月1日停牌的金丰投资，则因绿地集团的介入被市场寄予高度关注。金丰投资停牌后就有消息传出，在上海市国资委牵头运作下，上海地产集团旗下金丰投资有可能被上海绿地集团借壳，最终实现绿地集团这个房产超级大鳄的A股上市。在房地产企业再融资停摆数年后，绿地集团此次借壳被市场视为房地产再融资开启的重要标志。

　　而金丰投资后续披露的重大事项进展公告也颇值得玩味。公司表示，该重大事项还在向相关部门咨询中。业内人士分析称，绿地集团若仅仅通过购买股权方式介入金丰投资，并不需要向相关部门咨询，如此“咨询”的背后，或已经触及了资产注入等重大资产重组标准。

　　事实上，进入2013年以来，伴随着政策松动迹象，一直处于停顿状态的涉房企业再融资审核开始微调。今年以来，宏润建设(4.22,0.00,0.00%)、云南旅游(7.90,0.01,0.13%)、道博股份(8.76,-0.04,-0.45%)、中茵股份(10.08,0.11,1.10%)等6家涉房企业推出了再融资方案，其中中茵股份去年房地产业务占营收比重高达80%。券商人士也表示，政策确实在变化，之前涉房企业不能发行公司债，而今年部分公司已开始发行公司债。

　　房企急需“解渴”

　　自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。

　　实际上，最早在2009年上半年，由于楼市变化导致上市房企融资需求急剧增加，证监会于当年9月确定了与国土资源部的沟通联络机制。

　　随之而来的房价迅猛上涨，最终引发被称为“史上最严厉的调控政策”，也即国务院在2010年4月发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

　　上述文件明确要求：“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

　　与此相对应，证监会在2010年10月16日表示，暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　此后政策对房企融资的限制超乎了所有人的想象，在证监会关闭房企再融资大门后，银监会等部门自2010年以来也先后下发文件，对房企的银行贷款、房地产信托及境外发债等融资渠道进行围堵。

　　这三年时间，也是中国房地产企业对资金极度饥渴的三年。很多开发商，尤其是中小型房企，资金链一直紧绷着。

　　根据万得资讯统计，从2010年至今，已有25家已发布增发预案的房地产公司停止了增发，另有数十家房企重组无果。

　　受制于资金压力，绿城等开发商一度出现生存危机，而不少融资渠道被堵死的房企，则开始纷纷寻求构筑海外融资平台。

　　即便是实力雄厚的标杆房企，诸如金地集团(6.74,-0.17,-2.46%)、招商地产[微博](26.08,-0.87,-3.23%)、万科、万达集团、绿地等龙头房企，也不得不相继赴港借壳上市，谋求“曲线融资”路径。

　　根据中原集团研究中心监测，标杆房企今年上半年融资金额已超过2012年全年，其中海外融资比例逐年上升，今年上半年超过430亿元。

　　与此形成鲜明对比的是，大量中小型房企一直受困于资金压力，万方地产(4.79,-0.08,-1.64%)等涉房企业开始退出房地产行业，另有部分小型房企开始卖项目求生。