郎咸平：谁先得到买房市场 谁在未来就处于领先和有利的地位

　　这几年楼市经历了很多，就像股市一样，起起伏伏，从2008年的低谷到四万亿的经济刺激重新进入上升通道，然而2010年的限购又使得楼市进入长期箱式整理的态势，而现在救市的新闻越来越多，取消限购，取消限贷真的能救市吗？

　　1、限购政策本身就是一个差异化的政策，充分满足了刚需的和改善的需要，主要限制了把房产作为一种投资（投机）的可能性，这是符合政策导向的，过去GDP过分依赖房地产这个支柱行业，想改变这种局面，限购可以使大量的资金流出这个行业，就好像股市一样，涨的时候大家都趋之若鹜，跌的时候要不就是被套牢，要不就是观望，谁也不想被套住。楼市也是这个样子，但和股市不一样的地方时，楼市有刚需有改善，这些是真正如同男人们渴望肑婡市忑一般需要房子自用的人，他们对楼市的敏感度大大低于投资（投机）的人，所以真正最终被挤出楼市的是那些投资（投机）的人，个人认为是有利于楼市良性发展的。

　　2、限贷政策也是差异化政策，其目的是要增加购买二套住房者的购房成本，以减少人们对房屋投资的需要，其根本仍然一种变相的限购政策。

　　3、上述两种政策的叠加使房地产市场进入了箱式整理，先是量跌，然后是价跌，最终进入相对稳定的一种整理态势，个人认为这是一种价值回归的表现，是市场趋于理性的体现，是合理需求取代投资（投机）需求的改变。既然理性市场的回归为什么还有需要救市的声音呢？个人认为一直以来财政收入对土地政府收益的依赖度过高，而且市场上还有大量的开发企业在建、未建或建成未售的，也就是存量很大，在目前相对低迷的市场条件下消化大量的存量房还是有很大的难度的，而且目前的市场是通过政策调控走出的趋势，是政策干预下走出的一种软着落的趋势，如何更合理的调整市场走势是未来政策的核心。

　　4、从目前来看还没有有效的方法来市场化的调整房地产市场的走势，限购也好限贷也好都是短期调整的办法，长期来看不能作为调控市场的政策，成熟的市场是不需要这样的，但在有效政策出台之前也许它们是最好的方法。所以如果取消限购和限贷政策，个人认为房地产市场会有两种走势，一是继续价值归回，市场进入相对合理的发展空间，但个人认为目前市场还不具备回归理性的条件，所以可能性不大。所以，一旦取消更大的可能性是第二种走势，也就是之前被挤出的观望资金陆续回场，量起价升，重拾升途。如果真的是第二种走势是否是真正意义上的救市呢，短期内毋庸置疑，企业回笼资金，政府继续可以保证收益，但是长期就不好说了。

　　因此，个人认为开发企业除了政府相关政策的变化改善市场环境外还应多做内功，市场不可能一直都是卖方市场，迟早会转变成买房市场的，所以哪个企业越先看到并做到，才可以在未来市场中处于领先和有利的地位。