供大于求 百城住宅库存连续两月攀升

　　在房地产市场调控政策持续下，百城住宅库存连续两月攀升。29日，易居房地产研究院发布的数据显示，截至10月底，受监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为43719万平方米，环比增长0.5%。

　　综合以往数据来看，2015年1月份开始全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。但是，今年9月份库存规模开始明显增长，属于首次显著攀升的态势。10月份继续保持增长态势。

　　“总体上看，库存走势迎来拐点，四季度正步入上行通道”。易居研究院智库中心研究总监严跃进据此分析认为，10月份，100个城市新建商品住宅供应量为4742万平方米，而成交量为4511万平方米。“在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月份首次出现供大于求，10月份继续保持此类态势。房企重新面临去库存的较大压力”。

　　10月份的数据显示，房企推盘节奏要弱于9月份。虽然供应规模较大，但成交的成色明显不足。100个城市中，有42个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、九江和镇江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68%、56%和46%。部分城市库存规模较高，或存在已成交但未网签的交易现象。

　　分不同类型城市来看，截至10月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2502、22352和18865万平方米，环比增幅分别为5.2%、0.6%和-0.1%，同比增幅分别为15.4%、-6.4%和-0.7%。从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-10月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然保持同比下跌，但跌幅正在持续收窄。

　　从去化周期来看，10月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月，这也意味着市场仅需9.2个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比9月份9.2个月基本持平。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位水平，即在9个月历史低位水平上小幅反弹。

　　2018年10月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.8、9.1和9.1个月。相比9月份11.5、9.0和9.1个月的数值，一线、二线城市存销比有所扩大，而三四线城市则持平。

　　横向对比看，今年三四线城市的存销比下跌较为明显。严跃进分析认为，2018年下半年三四线城市的棚改政策略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市面临更多调整。“基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已基本完成，四季度将面临反弹的可能”。

　　经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中有66个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。严跃进认为，2018年9-10月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。“从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态，同时也增加了购房者议价的空间”。

　　他进一步预测，11-12月份，预计各地预售证发放节奏依然会加快，供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹。“所以住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成”。（记者 高伟）

　　转自：经济参考网