楼市警报响起：三城加码调控

　　进入7月，楼市调控画风突变。杭州、东莞、宁波三个城市先后出台新政，从供应端入手，通过加大供地力度、加大新房供应量、限价、限售等方式，对原有调控政策进行不同程度的“查缺补漏”。

　　
与此前人才户籍新政主要以释放市场需求不同，这一次三个城市均对原有调控政策进行不同程度的收紧。在刚刚过去的二季度，无论土地市场，还是新房成交，三个城市均站在高位上。

　　
此外，关于深圳楼市调控即将收紧的传闻也被坊间热议，深圳住建局随后回应，暂未接到相关通知，一切以官方公示为准。虽然调控收紧的传闻未落地，但深圳楼市持续了多时的火热局面，无疑已经引起了监管层的关注。

　　
“杭州、东莞、宁波三个城市之所以这个时间点加码调控，主要原因还是在于房价涨幅较大，担心上面问责，因此先行采取一些动作。”一位TOP30房企的执行副总裁告诉经济观察报。

　　
尽管“警报”已经拉响，但多位房企人士表示，这几个城市的调控收紧仅是因城实施策的表现，“收紧”并非大势所趋。

　　
佳兆业集团首席经济学家刘策表示，市场过热、房价过高，触碰调控底线，肯定会被“压”；相反，如果部分城市或者板块出现过冷，也会适度“托”。

　　
调控收紧传闻

　　
7月7日上午，邓蕾的微信里，突然收到一位熟识中介传来的图片。“重要通知”四个字迅速吸引住她的注意力，这是一则关于“深圳马上要出台调控政策”的传言。

　　
邓蕾第一时间转发给一位从事房地产行业的朋友，“这是真的吗？我是不是要赶紧入手，要不过了这个时间点，可能就上不了车？”在微信对话框上，她急迫地敲下这样一串话。

　　
早在邓蕾收到风声前，深圳楼市要出手调控的消息，已经在坊间版流传，讨论度最高的政策主要有两项：1、哪怕是深圳户籍购房者，也需要满足2年或5年的社保；2、深圳税务局将上调网签计税价，也即是上调二手房交易税费。

　　
90后的邓蕾，从年后开始萌发买房的想法。4月起，她奔波在看房的途中，最初对于首付的预算是70万元，打算入手的是30多平方米一室一厅的户型。

　　
这个时间点，恰好是深圳楼市这一轮火热周期的开端。邓蕾的一个朋友，过年前在深圳罗湖区春风路看了一套30多平方米的房子，总价200万元，当时没有及时下手；4月，这套房子的挂牌价上涨到230万元。

　　
这个涨幅一度吓退邓蕾的购房热情，“楼市太火爆了，价格这么高，就算找到满意的房源，也要提高预算，不敢下定购买的决心。”在陆续看了几套房之后，邓蕾选择“偃旗息鼓”。

　　
但端午过后，市场热度以及身边朋友成功上车的案例，又一次激发邓蕾的买房欲望。这一次，她换了一个思路，将预算增加20万元左右，目标定在小两房户型上，又重新加入看房大军的行列。

　　
突如其来的楼市调控收紧传言，加剧了邓蕾的恐慌。自2017年入深，她在深圳的社保缴纳年限仅有3年，而这一点，可能被传闻中的新政阻挡在外。“下手要快，要有决断力，我希望这个月赶紧把房子敲定下来。”这几天，邓蕾陷入焦虑中。

　　
尽管深圳住建局在回复经济观察报时表示，暂未收到关于新政的通知，一切以官方公示为准，但邓蕾的焦虑依然存在。“最近这两天，深圳楼市交易非常火爆，很多购房者担忧后续可能会出现调控加码，影响接下来的房地产交易，因而迅速上车。”7月8日，一位深圳中介公司营销高管观察到。

　　
经济观察报获取的一份会议记录显示，7月4日下午，住房与城乡建设部副部长倪虹赴深调研房地产，并与深圳市住建局相关领导、华润置地、万科、卓越、花样年等开发商、以及深圳贝壳找房、Q房网、戴德梁行等房产中介机构、业内专家等代表举行了一场座谈会。

　　
会议主要讨论了三项内容，上半年深圳房地产市场运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况以及对房地产的建议。经济观察报获悉，在这场座谈会上，与会的相关人员依次发言，但倪虹并未发表任何意见，也未参与讨论。

　　
虽然调控收紧的传闻还未落地，但这一次调研释放出一个信号――深圳楼市的“高温”引发监管层的关注。

　　
乐有家研究中心在新近发布的楼市报告指出，上半年，深圳(含深汕合作区)一手住宅成交了166万平方米，16727套，环比下滑17%，同比下跌5%。“虽然环比同比都出现下降，但实际成交还是很不错的。”乐有家营销副总裁刘理琴告诉经济观察报，这1.6万套一手房，几乎是疫情之后短短三个多月间成交的，相比2018、2019两年同期的实际成交量还要更多一些。

　　
一二手房价倒挂的现状，迫使每个价格存在优势的新盘一经推出，短时间内就几乎被抢光。“比如龙岗区，3、4月份，开发商能够拿出来做二三级联动的新房货量还比较多；但到了6月份，需要启动二三级联动的新盘已经很少了，新盘的自主消化能力非常强。”刘理琴说。

　　
二手房市场的火热程度尤胜一手房。“我们接触到的一些二手房客户，上个月看房，总价还在500万元，这个月就突然上涨到600万元。很多准备购房的客户一时之间难以接受。”上述深圳中介公司营销高管表示，即使这样，但二手楼的交易依然非常火爆。

　　
乐有家研究中心提供的数据显示，上半年，深圳二手住宅过户44000套，同比上涨41%。从最近两年的数据观察，仅次于2019年下半年的45989套。

　　
6月份，深圳二手住宅成交套数甚至达到10594套，环比上升23.9%，这是自2016年4月以来，首个二手房成交量破万套的月份。

　　
供给侧失衡

　　
“深圳楼市的这一轮火爆，可以说，置业者都达成了共识――一方面，他们对深圳的关注度越来越高。一线城市看深圳，这是一个不约而同的认知；另一方面，从整体经济走势来看，前段时间，投资者难以找到特别好的投资渠道；此外，深圳本身的一个市场特点是，购房者特别容易行动一致，指哪打哪。所以可以看到，打新，买学位房，都是这一轮楼市的关键词。”一名深圳上市房企主管营销的总经理告诉经济观察报。

　　
而触发邓蕾们购房神经的“调控即将加码”的传言，发生在这一轮共识形成之后，发酵于住建部赴深调研座谈的同一时间段。“据我们了解，政府现在也挺焦虑，持续做了很多轮调研。只要房价涨幅异常，那些二手房就要马上‘下架’。”上述深圳中介公司营销高管对经济观察报坦言，深圳加码调控的可能性还是比较大。

　　
这些天，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁已经参加了好几次由深圳相关部门组织的，关于深圳房地产和楼市的研讨、座谈会，主题几乎一样：如何稳定深圳楼市。

　　
他在所有会议上，一直公开谈论自己的观点――如果单纯针对现有需求状况，通过货币性、行政性等手段来压制需求，一定程度上也能发挥效果。但根本上还是要解决供给侧问题。

　　
乐有家研究中心提供的数据显示，上半年，深圳全市一手住宅预售不足81万平方米，对应的总预售套数为8157套。这意味着，上半年，深圳一手房的消化量是新增供应量的2倍左右。

　　
截至2019年12月，深圳一手住宅的去化周期是9.1个月。但今年以来，深圳一手住宅的月度去化周期已经从1月份的8.2个月一路减少至4月份的7.4个月。

　　
更核心的供给侧问题反映在住宅用地供应稀缺上。宋丁告诉经济观察报，一方面，深圳2000多万的实际居住人口，但每年能拿来建设住房的土地面积非常稀少。深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18%，远远低于全国平均约33%的水平，更低于国际上40%以上的水平。

　　
另一方面，深圳的功能用地政策严重失衡。产业用地的供应和占比都比较大，例如工业用地，目前仍保留30%的红线范围；城市更新也大都是高科技研发、金融、物流等大型产业用地或城市综合体项目。但去年以来，深圳商务写字楼的空置率接近30%，局部片区比如前海的写字楼空置率已经超过60%。

　　
一边是土地供应失衡，一边则是大量的需求与资金争相涌进。2019年，深圳的净增常住人口41.22万人，仅次于杭州；引进人才28万人，同样带来巨大的住房需求；目前，深圳常住人口中自有红本住房的占比仅30%左右，远远低于北上广的90%。宋丁说，深圳是全国城市中潜在需求最旺盛的城市，但供应量却远远比不上北上广。

　　
资金的放开也进一步刺激楼市的上涨。根据宋丁提供的数据，深圳的本外币存款从2014年以来，一直以每年平均净增7000亿的幅度实现快速增长，目前已达到8.4万亿的规模，仅次于北京上海。“这么大的需求与资金，说实话，不让他们买房根本做不到。”宋丁说，很多人都在呼吁加码调控，他觉得调控肯定是必要的。但他不停在向深圳主管部门建议，如果必须出手调控，从供给侧入手，加大供应改善供需失衡的问题，才是治本的手段，长期性的策略。

　　
楼市警报

　　
众说纷纭之间，深圳调控加码的“靴子”始终未曾落地，但放眼全国其他城市，个别“收紧”的警报正在拉响。

　　
中原地产研究中心统计的数据显示，今年上半年，国内各大城市密集发布了304次房地产调控政策，刷新了半年度调控次数的历史记录。6月份，房地产调控政策次数达31次。

　　
从具体内容来看，大部分政策内容依然聚焦在人才户籍新政上。在经济逐渐复苏的大背景下，全国各地各种力度的人才政策频繁发布，而与购房补贴、落户政策有关的内容，成为这些新政的主要特征。

　　
如果上半年的房地产调控基本适度释放需求为主，进入7月，伴随着多个城市房价明显上涨，调控收紧的信号开始显现。

　　
最新几个典型案例是杭州、东莞和宁波。“这几个城市，拥有几个主要的共性，土地出让特别热，市场成交特别火，而且还没有库存。”华东一家上市房企集团的投资高管告诉经济观察报。

　　
土地市场、库存与供应量、量价预期，是决定一座城市政策收紧与否的几大关键因素。根据中原地产研究中心新近提供的土地数据，上半年，杭州卖地金额达1639.16亿元，为全国50城之最；宁波的土地出让金额达到580.77亿元，土地市场溢价更是由年初的4%一路走高至目前超过40%；东莞的商住用地成交金额达到401.7亿元，同比增幅近3倍，超过2019年全年约374亿元的卖地数额。

　　
从去年年中以来，上述投资高管每次与公司内部人员交流，都会提到，最担心的一座城市就是杭州。他的理由是，杭州的市场热度已经持续了至少一年半时间，哪怕此前这座城市的调控已经没有太多收紧的空间，但他仍觉得，有关部门一定会找到渠道去收紧。

　　
“东莞和深圳一直关联度比较高，深圳今年楼市很火爆，势必会带动东莞楼市，东莞和杭州这一轮收紧，我们已经早有预感。宁波也有迹可循，杭州收紧，我们立马联想到宁波，这两个市场的联动性也比较强。”该投资高管说。

　　
从市场层面来观察，限价政策导致这三个城市的一二手房价倒挂现象明显，进而推动新房市场火爆，新房供不应求又进一步倒推二手房市场的热潮。

　　
2020年上半年，杭州的新房市场上，多盘出现万人摇，二手房半年内成交了4.3万套，同比上涨4.02%；同一时间，东莞的一手住房成交金额达557亿元，同比增加20.7%，创下近4年新高。

　　
而宁波，上半年不少楼盘同样重现排队买房和“日光盘”现象。今年6月，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，涨幅居全国之首。“如果一个城市热度太高，量价齐飞，或者土拍火热，新房摇号中签率过低，相关部门一定会出手。”上述上市房企投资高管表示。

　　
这一轮调控“收紧”在实操层面上，除了宁波将限购区域范围扩大外，其他调控条款基本是通过供应端来实现。对商品房预售政策进行微调是宁波和东莞共同采用的动作，通过对新盘单次推货量和时间间隔设置一条“红线”，进而加大市场的短期供应量。

　　
除此之外，更为细致的限价、限售、加大土地供应力度等条款，也纷纷出现在这三个城市的调整措施中。“之前政府对于需求端的调控就没放松过，但疫情期间出台的地价缓交、预售条件放松等措施，一定程度上还是对供应端进行适度‘松绑’，这次相当于重新收回。”佳兆业集团首席经济学家刘策提到。

　　
上述上市房企投资高管说，如果调整真的从需求端来加码的话，杀伤力过大。比如东莞，主要依赖的是深圳外溢需求，一旦调节需求端，这个市场就没有了。从供应端进行调控，相关部门比较好把控调控力度。

　　
经济观察报本周采访的多位房企人士仍然表示，接下来楼市整体走势应该还是以稳定为主，除非行情回暖过快，才不排除政策进一步收紧。

　　
中国楼市的上一轮上涨要追溯2015年前后，在一系列因素影响下，全国一二线城市和三四线城市的房地产市场先后进入上升通道。但疫情后这一轮市场分化较为严重，即便是市场热度较高的一二线城市，成交主要聚焦在主城区；市区五公里以外的区域，去化依然较为艰难。

　　
上述投资高管所在房企，上半年销售额超过300亿元，相比往年有所上涨。“我们公司的新盘，全部布局在一二线城市，以及强三线城市的市中心，新房都要摇号。只要能供货，上半年我们都迅速清掉了。”该投资高管观察到，部分房企布局的一些远郊盘，上半年去化率还是不太好。“那些频出地王、新房二手房量价齐升、即将失控的城市，才更有可能成为下一个加码的目标。”刘策告诉经济观察报。“加码”的警报也并未阻挡房企前进的步伐。刘策说，越是调控严厉，说明市场基础越好，越能重点发展。“只要卖得快，不亏损，不管调控收不收紧，哪怕心理上会受一点影响，但我们还是得进。”

　　
上述上市房企投资团队，近期正密切关注杭州的一宗地块。“这三个城市，如果开发商恰好赶在这次调控加码之前拿地，那正是最危险的时间点。因为市场预期高，调控收紧后，要么影响地块后期去化，要么对售价造成影响。”该投资高管告诉经济观察报，调控收紧后，市场预期下降，如果成交进一步转冷，反而是拿地的窗口期。

　　 转自：经济观察网