债务可控，不担心三道红线，港龙中国资产负债端保持稳健

“2020年，集团营收和净利润实现了大幅增长，营收同比增长111%，净利润同比增长44%……”

3月22日，港龙中国地产(下称“港龙中国”06968.HK)召开的上市以来首场年度业绩会上如此介绍。

2020年是港龙中国登陆资本市场的首年，翻看这首份答卷，我们发现港龙中国不仅在在营收和净利润上实现增长，更是顺利进军大湾区等3个新区域，并被纳入MSCI明晟中国全股票小型股指数，可谓是在规模、效益、资本端多点开花，稳步走向上升通道。

2020年上半年，在新冠疫情冲击下，房地产市场亦受波及，下半年随着疫情得到控制，港龙中国顺利在港交所完成上市，为公司发展史上书写下浓墨重彩的一笔。

港龙中国上市时，国内购房者置业情绪逐渐好转，前期积压的购房需求得以释放，借此机会港龙中国制定的一系列行而有效的销售政策也得以进一步发挥作用，公司紧抓销售窗口期，加大推盘力度，创新营销模式，最终创造了销售业绩新高。

截至2020年12月31日，公司合同销售金额约313.2亿元，较上年同比增长约20%;总销售面积达到242.7万平方米，同比增长约13%;合约销售的平均售价约为1.29万元/平方米，同比增加约6%。

在外部环境逐步向好，公司内部销售策略都得到有效执行的情况下，报告期内，港龙中国收入达到41.7亿元，同比增加约111%;归属股东净利润达到9.61亿元，同比增长44%;毛利约为15.17亿元，同比增加约80%，毛利润率和净利润率分别达到36.4%、15.4%，处于行业较高水平。

对于报告期内公司收入的大幅提高，企业将其归因于期内公司交付的物业项目增加以及被确认的物业销售显著增加。年报显示，公司确认总建筑面积约43.80万平方米，较2019年同期增长75%。被确认为物业销售的物业平均售价约为9524元/平方米，同比增长21%。

分具体区域来看，江浙两省依然是港龙地产的主力销售区域，两省的销售金额分别占总销售金额的78%和21%。除了在江浙两省继续保持优势外，2020年港龙中国的销售开始呈现外延扩张之势，向着更多区域迈进，截至报告期末，销售贡献从2019年的4个省份增至到2020年的6个省份。

强大的去化能力之外，土地储备作为房企的重要粮仓，也在很大程度上决定着其未来的增长潜力。丰富且优质的土储，对于企业来说至关重要。

作为一家总部位于上海，活跃在长江三角洲地区的房地产开发商。2020年，港龙中国的发展重心在聚焦于上海、杭州、南京等长三角城市外，还进一步扩展至粤港澳大湾区、安徽省以及成渝双城经济圈。

报告期内，公司在江苏、浙江、安徽等省区域购入21宗土地，共计470万平方米，其中粤港澳大湾区、西南区域(四川省)的土地储备总建筑面积分别为158.2万平方米、14.5万平方米，占比分别为14.6%、1.3%。

管理层在业绩会上表示：在拿地过程中，从宏观看，在城市选择上，城市经济增长率、楼市供需情况、城市人口净流量是公司衡量是否进驻一个城市重要指标;从微观看，资金回报率、日后的去化率等因素最终决定我们是否去竞拍某块地。

除了通过多项指标来提高拿地质量外，港龙中国还在拿地的前期与后期注意降低投资风险。拿地前，其秉持多以中型规模体量的项目为主，坚决不拿地王的原则;在拿地后，其坚持“合作为先、互利共赢”的原则，与行业内多家企业建立了良好的合作关系，通过合作实现资源共享、风险共担。

此外，港龙中国还格外注重土储能级搭配，2020年其在一、二、三四线城市的新增土储占比分别为31%、22%、37%和9%。特别是一线城市新增土储的能级有明显提升，这些提升将在接下来的项目合作销售单价当中体现出来。

正是基于在一线城市土储比例超过30%，土地加权楼面价仅7000元/平方米的底气，港龙中国管理层表示，有信心在行业毛利率走低的时代，保持公司2021年毛利率仍能处于行业中上水平。截至报告期末，港龙中国(连同其合营企业及联营公司)共计拥有近90个项目，土地储备达1080.91万平方米，其中70多个项目位于长三角地区的24个城市。权益作价人民币98.3亿元，权益平均楼面地价4113元，地货比约为2.3到2.5倍。

如果说过往皆为序章，在成功进入大湾区和成渝双城经济圈基础上，2021年房企将迎来全新的“集中供地”政策。对此，管理层表示，公司今年及未来三年将继续推动降杠杆、强运营的发展策略，积极加强盈利和抗风险能力，致力成为运营驱动的企业。在拿地形式上，将以招拍挂、协议转让、股权收购、旧城改造以及与第三方合作等多种方式结合。

在土储收获不俗的2020年，港龙中国在资产负债端依仍然能够保持稳健，这与管理层对于公司债务的强力管控分不开。

截至报告期末，港龙中国总资产约为462亿元，同比增加102%，总权益是44.87亿元，同比去年增加171.4%。金融负债为26.4亿元，现金及现金等价物达到68亿元。

对于负债的变化，管理层表示去年受疫情影响经济环境不稳，公司借此时机为增加更多流动性，所以借款有所增加，但公司的现金流也在大幅增长。综合来看，目前港龙地产的净负债率为41%，在行业中处于较低水平。

而对于外界关注的“三道红线”问题，管理层亦表示，“公司目前只有合约负债一条略微踩线，其他两条没有问题。从公司管理角度看，我们整体资金安全，整体流动性非常强，由于公司主要销售住宅，因此其策略是去化，故不用担心‘三道红线’问题。”

或许正是基于企业的稳步向上态势，作为疫情后国内登陆港股市场的首家房企，港龙中国也在资本市场受到了关注和认可。

上市仅仅4个月，公司就被纳入MSCI中国全股票小型股指数成份股。MSCI是全球最大的指数公司，能被纳入其评选结果中，也侧面表明资本市场对于港龙中国经营业绩和发展潜力的良好预期。

随后港龙中国成功完成首笔美元债发行，进一步拓展了境外融资平台。港龙中国2020年债券平均融资成本由2019年底的8.8%下降至2020年12月的7.7%。

管理层在业绩会也表明：“融资渠道的拓宽会帮助港龙中国应对负债，以及平衡政策及市场波动风险。”