政策新变化 剑指高房价

中国房地产协会秘书长朱中一认为，无论是增加供应还是抑制投机，都是希望在稳定当前房地产市场和相关政策的基础上，抑制部分城市过高的房价，努力消除泡沫，让市场逐渐回归理性。

抑制投机，稳房价、稳市场

前10月，全国商品房销售面积6.6亿平方米，同比增长近50%。成交量大幅上涨，导致一些城市短期内供不应求，进而导致房价过快上涨。特别是下半年以来大量投机性需求入市，加剧了供需矛盾，并推动一些城市房价非理性上涨。

我爱我家副总经理胡景晖认为，2009年房价增长幅度比较快，在很多城市都创下了历史最高水平。在实体经济还没有完全恢复的情况下，房价过快上涨并不是件好事。“营业税‘2变5’政策，传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机性购房需求的政策信号。5.5%的营业税会在一定程度上冲抵投资或投机型购房的实际利润空间，能够在一定程度上抑制这些需求。”

中国房地产协会秘书长朱中一表示，在房价上涨过快的城市中，投资型需求的购房比例相对比较高。营业税征免时限恢复为5年，增加了“快进快出”的投机成本，能够在一定程度上改变非理性的购房行为，形成更合理的供求关系。长期来看，对稳定市场、抑制房价快速上涨有好处。

有专家认为，楼市优惠政策的调整，也有利于购房者逐渐回归理性，摆脱近期的恐慌性购房需求。在房价偏高、供应不足、优惠政策收紧的情况下，明年上半年楼市可能出现观望情绪。

应做好新旧政策衔接

在看好政策调整有利于稳定市场的同时，业界对政策的短期效应普遍表示担心。据统计，目前北京市场上购房2年到5年间的二手房交易占整个二手房市场交易的40%。由于目前二手房交易的税费普遍由买方全部承担，因此营业税优惠“2变5”后，购房者至少要多花5.5%的税费成本，影响也会波及首次置业者。

同时，新政实施可能导致卖方惜售。卖方觉得利润降低了，可能会改为出租，过了5年期后再卖，由此导致市场上的房源紧张。“从2005年营业税开始实施这几年的市场反应看，二手房价格并没有降低，但成交量萎缩，购房者的首付压力也更大。”胡景晖说。

出于对二手房优惠政策取消的担心，近一个多月来，买卖双方纷纷抓紧过户，各地二手房成交火爆。链家地产有关负责人认为，营业税政策恢复将直接刺激部分需求赶搭本月“税费优惠末班车”，在接下来的20天里，可能会再出现一个二手房交易的井喷现象。

朱中一认为，政策引起短期市场波动是可能存在的。所以在政策调整时，应该做好相应的衔接设计，以保证政策过渡时期市场的相对平稳。

值得注意的是，在二手房交易“2变5”的同时，国务院常务会议也明确其他住房消费政策将继续实施，也就是说此前减免首次购房契税、利率优惠等将有可能继续实施。自住型和改善型购房者的“刚性需求”仍将得到支持。业内人士认为，普通购房者此时应避免恐慌性购房，应保持理智和冷静，结合自己的实际情况，做好置业规划再入市。

供应、供应、还是供应

在近期各种明确政策取向的会议上，“增加供应”被反复提及。

近年来，增加普通商品房供应的提法几乎出现在每一份住房政策中，但是前几年在需求比较旺盛的情况下，政府部门更多地试图从调节需求端来实现供求平衡和价格稳定，实际效果并不理想。“现在看来，从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。”朱中一说。

当前部分城市出现房价上涨过快的现象，恰是供应出了问题。一方面，去年到今年上半年投资和开工面积下降，导致目前一手房供应不足。营业税政策调整也可能导致二手房供应下降。同时，许多开发商捂盘惜售，更加剧了短期内的供求矛盾。市场泡沫和风险也在积聚。

第三季度以来，房地产投资及新开工数据不断回暖。业内人士普遍预计，新开工项目到明年年中将逐渐形成有效供应投向市场，届时供求失衡的情况将有所改观，有助于稳定市场预期。

长期看，土地和信贷仍是决定楼市供应量的重要因素。朱中一认为，要增加供应，首先地方政府要继续稳定土地供应，尤其是要增加普通商品房和限价房用地的供应。此外，预计今后一个时期房地产企业仍会加大投资和开发力度，资金需求仍然巨大，建议金融机构对符合条件的项目继续给予信贷支持。

盘活存量土地和存量房，也将成为增加市场供应的有效手段。因此，打击“囤地”、“捂盘”，督促房地产企业按合同约定加快开发建设尤为重要。近日各地纷纷出台政策，要求房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。这些都是努力增加供应的有力信号。