二手房营业税优惠政策的取消对房地产板块的影响

去年12月30日，财政部、国税总局联合下发通知：启用新的二手房营业税执行标准，执行时间为一年，至2009年12月31日止。按照通知，个人购买不足两年的非普通住宅对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住宅或者不足两年的普通住宅对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。

一年一度的中央经济工作会议已经结束，会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。同时积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。

点评：

从中央经济工作会议看，国家明年要着力继续扩大消费，提高消费对经济发展的贡献，而城镇化则做为一个重要的依托，可见国家不会对房地产行业出台大的利空政策，还是会继续鼓励房地产企业加大开工面积，增加普通住宅供给，抑制房价过快增长。

去年受经济危机影响，购房者持币观望气氛浓厚，房屋销售情况非常不乐观，众多房企银行贷款困难，房屋又销售不出去，面临资金短缺，增加新开工面积更是不大可能。国家针对当时的局面和房地产行业的现状，采取了一系列优惠措施，包括增加银行信贷，购房贷款利率7折优惠，二手房的营业税征收优惠等。目的是希望刺激房地产行业的复苏，从而带动相关行业的发展。

2009年在政策利好的带动下，经济快速复苏，房地产销量出现大幅增长，价格也在自住需求、改善需求、投资和投机需求的拉动下快速上升，目前已经显著超出广大居民的购买能力。国家当时制定二手房营业税征收优惠政策的基础已经不存在，而且此项优惠政策的继续实施只会继续推高房价，显然这不是国家愿意看到的局面。

我们认为，从利民惠民、继续扩大内需的角度出发，国家通过宏观调控抑制房价过快上涨势所必然。从现有数据看，今年居民消费一半都花在房子上面，这不是一个健康经济体应该有的现象。但房价过高和房地产行业的发展是两个不同的层面，中国正在逐步推进城镇化，房地产行业的发展前景还是非常好的。

总的来说，我们认为国家希望房地产行业健康发展，发挥其对整个经济体的带动作用，但不希望看到房价继续快速增长，大大超出普通居民的购买能力，所以在政策导向上会敦促房地产商加大普通住宅供给力度，但大的政策利空应该不会有，股市上我们看好房地产板块，尤其是布局二三线城市的上市公司。