房地产支柱产业地位淡出 楼市政策“有保有控”

近来房地产市场量价同步飙升,明年房地产政策走向备受关注。昨天闭幕的中央经济工作会议提出,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加强廉租住房等保障性住房建设。

这为明年的房地产政策定下基调。宏观经济政策的基调对于房地产业的影响中性偏多,政策面上仍将给予“自住和改善性购房”消费大力支持。

“没有利空,就是利好。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为,政策在总体上有利于房地产开发投资和销售。

未提“发挥支柱作用”

去年中央经济工作会议有关“发挥房地产业支柱产业作用”的论调,已然不见。当时还提出“稳定发展住房消费”、“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”,今年均未被提及。

根据中国指数研究院昨日公布的最新数据显示,预计2009年全年,全国一手商品房销售面积和销售额将分别达到9亿-9.5亿平方米和4万亿-4.5万亿元,其中住宅销售面积8.5亿-9亿平方米,销售套数达到850万-900万套,销售额为3.5万亿-4万亿元,规模与增速均有望创历史新高,

“如果明年房价继续高涨,或开发投资过热,皆有可能引起房地产调控的紧缩。”杨红旭向早报记者表示。

不过,中央对于明年房地产投资的调控是作两手准备、有保有控的,特别是着力保障性住房建设。

中央经济工作会议对于明年经济工作的任务在两处涉及保障性住房。首先是在突出财政政策实施重点领域上,增加对保障性住房的支持力度。其次是在着力保障和改善民生方面,将“加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造”。

杨红旭认为,加强住房保障将是一个中长期的发展规划,未来几年中央经济工作会议中还将频频提及。2008年12月国务院办公厅出台的“131号文”,对于2009年至2011年的住房保障工作思路和任务已有明确描述,因此明年继续加强住房保障顺理成章。

首提“支持改善性购房”

中央经济工作会议明确提出,要扩大内需特别是增加居民消费需求,“增加普通商品住房供给。”

中房指数研究院的数据显示,在商品住宅供应方面,2009年施工和新开工面积低位增长,市场略显供给不足。预计2009年全年全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米,分别同比增长18.1%和5.8%,增幅均低于2000年至2007年的平均水平。

另外值得注意的是,2008年中央经济工作会议所表述的“减轻居民合理购买自住普通商品房住房负担”,现在已变为“支持居民自住和改善性购房需求”。

有分析人士认为,上述表述的变化,可以大胆地认为居民购买首套住房的优惠政策明年将得到延续,而且中央首提支持“改善性购房”,相关的优惠政策也将得以保留。

政策依然鼓励合理的自住需求,也体现了中央对房地产业“有保有压”的“保”之所在。

“近两个月来自住和改善性需求的购房者根本不必急吼吼地恐慌入市。”杨红旭判断,中央和地方出台的大部房产优惠政策都不会改变,尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。

“城镇化”是中长期利好

今年的中央经济工作会议并没有明确提出“抑制投机和稳定房价”。

由于今年以来部分城市房价涨幅偏大,近期国务院总理温家宝在上海视察时也曾明确提出“抑制投机”,另有其他中央和地方的政府高官也曾表态房价偏高,因此在此之前,很多业内人士都在猜想,此次中央经济工作会议中会否点明抑制投资、稳定房价。

对此,杨红旭分析认为,10月21日国务院常务会议提出“今年后几个月,要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。

“显而易见,对于房地产市场来说,'没有此条利空,就意味着是利好’。”杨红旭表示,至少明年上半年,国家出台严厉的打压房价以及投资投机需求的文件可能性不大。但近期高层对于部分城市房价偏高、投机比重偏大的声音不绝于耳,因此在政策方面可能还是会进行适度调控,只是程度不会像2005年至2007年出台的部分政策那么严厉。

因此,杨红旭预计,2008年12月国务院办公厅出台“131号文”（对于2009-2011年的住房保障工作思路和任务已有明确描述）中,有明确截止时间的营业税优惠政策,将在本月底到期终止。而“二套房贷政策”,中央层面不会再出新文件,但依然鼓励“居民自住和改善性购房需求”,至于具体的松紧度,主要由各家商业银行把控。

此外,会议提出,“要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上,要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制。”杨红旭认为,这对于房地产业的中长期发展是较大的利好,大量农民成为中小城市和城镇的新居民,必然带来巨量的住房需求,以及商业用房需求等。

国家发展和改革委员会社会发展研究所所长杨宜勇在昨日举行的2010年《经济蓝皮书》发布研讨会上也表示,中国的城镇化对加快房地产业的发展会起到支撑的作用。