2011年北京豪宅市场面临冲击情况分析

　　豪宅短期大量退房

　　随着观望情绪再次蔓延，最近豪宅市场看房人群明显减少，价格也有下调的趋势，甚至有一些区域出现了退房现象。链家地产市场研究部统计，进入10月份，新建商品房市场共退房78套，而9月份同期退房数为69套。其中均价在50000元/平方米以上的豪宅退房数量激增，七星摩根广场10月15日单日退房15套，擎峰阁退房10套。这也是新政后豪宅首次出现短期大量退房的情况。

　　另外，受到二次调控和对未来市场预期影响，无论是购房者的购房意愿还是开发商的推盘意愿，都出现了明显下滑。10月份至今，全市仅有16个项目获取了预售证，其中商品住宅项目9个，不及上月的一半。而业内人士普遍预计，从10月下旬开始，市场推盘的项目将会逐渐减少。

　　二手豪宅成交惨淡

　　二手房豪宅市场也出现萎缩。据了解到，与8、9月份相比，高端客户量大约减少四成，而大部分项目的成交量都很惨淡。例如康桥水郡，原来平均每月至少有2套签约，但进入10月份截止到目前还没有成交。而豪宅价格上涨的势头也有所减缓，部分业主对于豪宅定价也不像节前那么坚定，尤其是一些急于出手手中房产的投资客，他们甚至主动找到经纪人要求调低定价。

　　链家地产首席分析师张月认为，二次调控的出台，改变了一部分投资客的心理预期，这部分业主急于出手套现，主动调低定价。而大部分的客户也转为观望。二手豪宅市场也会由前一段时间的成交火热逐步转为冷淡，市场均价近期也基本停涨。

　　明年开发商将"很差钱"

　　近期，三部委对房地产税相关政策进行会签的过程中，针对住宅类型的划分也进行了修改。业内人士认为，这次细化住宅类型的分类可能要对大户型、别墅等重点征收房产税，而对于基本属于大面积范畴的豪宅来说，此次分类"利空"因素明显。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾分析说，多个部门联手从多个方面接连不断地采取措施，紧缩房地产市场的流动性，预计今年四季度的销售情况将十分惨淡，虽然开发商此前8、9月回笼的资金足以令其支持一个季度以上的时间，但2011年是项目施工高峰，资金需求庞大。林蕾认为，明年年初，由于依托于销售的资金来源严重不足，而银行贷款被收紧，再融资暂停，部分开发商的日子会很难过。"这次加息可能是试探性的，如果效果不佳，我们可能会进入自2007年之后，又一个高频率的加息周期。这无疑对现在的房地产市场是雪上加霜。"