随着更多大房企业绩回落，预计四季度房企降低市场预期

　　连日来，包括中海、绿地、龙湖等品牌房企开始在上海大规模打折，最低折扣7折、最大降价幅度1.2万元/平方米，一时间业主维权、其他项目跟风降价氛围弥漫整个楼市。“在大房企降价的带动下，楼市的价格铁板开始出现松动，预计在四季度这股降价风将影响整个楼市。”一位业内人士表示。

　　品牌房企弱市“先逃”

　　“不久前有人问我，房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。”面对上海楼市的大幅跳水，SOHO中国董事长潘石屹也直言大出自己的意料。

　　“十一”长假刚过，位于上海松江区长泰西郊别墅开始了降价活动，较此前的在售价格下调了2000元/平方米，本是一个不太知名的项目，在房价岌岌可危的关键时刻，却成为了引发整个上海楼市降价潮的导火索。

　　在随后的一周时间内，降价潮席卷了整个上海滩，品牌开发商纷纷跟风。嘉定龙湖郦城的精装房直降4000元/平方米，由1.8万元/平方米降至1.4万元/平方米;中海御景熙岸项目跳水6000元/平方米，从2.2万元/平方米直降到1.6万元/平方米;绿地秋霞坊的精装房则直降6000元/平方米，由1.9万元/平方米跌至1.3万元/平方米;闵行星河湾由3.6万元/平方米降至2.6万元/平方米。

　　为何在潘石屹眼中的大开发商率先挺不住呢?

　　让我们看看这次降价潮时上海楼市的统计数据，根据的统计显示，10月前三周10月1日-23日上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年以来有数据的历史最低水平。这对于准备在年底前赶超业绩的上市房企而言无疑是一个巨大的打击。

　　“正如所料,首先降价的必然是以上市公司为首的所谓大地产,因为他们是钱的奴隶，是靠销售量来生存的，他们无法对业主负责，就是给人砸场子也得降。”卧龙湖置业总裁李建平表示。

　　其实早在2008年金融危机之时，万科董事长王石就是先发表了“拐点论”而后率先降价，让大开发商在弱市下先逃有了先例。

　　缘起房企资金链集体告急

　　从复地地产的摘牌，到绿城的岌岌可危，自限购以来，开发商的资金链就如紧的发条一样，随时有断裂的可能。

　　根据以往的市场规律，三季度一般为房企销售旺季，特别是九十月份，开发商选择放量推盘，在供需两旺的情况下，基本能够推动成交量的上涨，从而增加销售收入。

　　但是今年却是寒风早凛冽。

　　在嘉凯城的三季报上记者看到了这样的陈述，货币资金较年初减少35.90%，主要是房产销售回笼减少及支付土地款、工程款增加所致;存货较年初增加33.04%，主要是因为支付土地款及在建项目投入增加所致;财务费用较上年同期增加300.08%，是因为短期融资金额增加所致。

　　同样的情况在其他上市公司的报表中也可见到，10月20日，杭州滨江房产集团股份有限公司公布2011年第三季度报告称，报告期内，公司营业总收入1.15亿元，同比下降88.98%;归属于上市公司股东净利润亏损2118万元，同比下降110.76%，每股亏损0.01元。

　　可见房企的资金链已经脆弱到了几近断裂的状态。

　　截止到今年10月23日，共计有29家房企发布了三季报，总营业收入为156.4亿元，环比下降了19.5%。

　　其中15家出现经营性现金流量净额下滑的情况，7家房企没有完成全年销售目标的75%。链家地产首席分析师张月认为，成交量下滑、库存攀升甚至价格下降，都是冷市下市场所表现出来的常态，而真正对房地产行业受创的深度表现是房企资金问题。如果市场持续低迷，压垮房企的最后一根稻草是资金链的断裂。

　　降价促销、去存量已经成为了房企的不二选择。

　　据中原地产研究中心监测，近期大幅降价促销的大型开发商业绩情况均较为理想，其降价促销行为更多的是应对低迷市场的主动战略调整。如龙湖地产在上海和杭州两地推出的3个新盘在5天里售出1000套房源，认购约20亿元人民币，去化率近九成。

　　全国楼市降价潮即将来临

　　记者了解到，大房企的降价行为让中小开发商开始跟风，上海的降价潮正在不断扩散。中原地产统计，目前杭州新开盘的项目较周边楼盘下降幅度高达10%-20%，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%-15%。

　　“现在房子是1.45万元/平方米，您可以考虑下。”销售顾问向一位购房者介绍。业主思量半天后直接回答“1.3万元/平方米我就马上签约”。经过和营销负责人的短暂请示后，销售员回答“没问题可以签，但是价格要保密”。这是近日在北京通州楼市某项目上演的一幕。

　　“其实现在购房者和开发商直接议价的现象在北京楼市已经不是一件新鲜事了。项目做推广时，不少购房者直接就问降多少、打折吗?打8折我就买。”东二环的一位项目负责人向记者表示。

　　根据链家地产市场研究部统计，北京商品房成交量已经连续三个月环比下降，9月后入市的项目有26个至今零成交，占入市项目量的比重年内首次达到50%，滞销压力再次升级。

　　张月认为，连续几个月成交不景气已经对市场多数开发商造成价格压力，中小房企出于流动资金紧迫、大型房企出于年度业绩指标和充裕资金准备的需求，降价促销的意愿增强。现在多数开发商的不降价，并不仅仅是出于项目利润空间的考虑，更多的是降价后业主维权对于销售的负面影响以及是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价销售后成交量反而更加稀少。如纳帕澜郡小区，9月初入市后成交均价降幅约为两成，但签约率至今不足10%。张月认为，相对而言，前期业主由于降价维权对于项目销售的负面影响相对更大，可能会直接削弱项目前期宣传树立的良好形象，给消费者带来该项目保值性弱的预期，并且若双方纷争没有得到及时处理，不仅后续销售进度会遭到搁浅，也会造成部分前期业主的退房风波。

　　记者了解到，随着房企降价潮的蔓延是业主的退房现象大量出现，根据链家地产市场研究部统计，三季度北京商品住宅退房总量为621套，同比增加44%，但同比增速和上季度相比下降46%。

　　专家观点

　　更多房企降低四季度预期

　　上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，开发商目前首要面临的是资金的问题,进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月的22%下降到1-9月的15.7%;企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-9月的41.2%。另外，个人按揭贷款比重和利用外资比重有所下降，定金及预收款比重小幅上升，开发企业资金状况不容乐观。由此可见，在信贷政策紧缩、通胀率仍相对较高的背景下，四季度融资环境仍然严峻，预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　同时张月认为，如果市场持续低迷，压垮房企的最后一根稻草是资金链的断裂。近期公布的29家房企三季度经营性现金流量净额为-16.6亿元，比去年的30.8亿元减少47.4亿元。限购之后，房企利用自有资金的比例大幅提高，在项目回笼资金缓慢的情况下，企业资金链很容易出现问题。目前，大部分小房企出现资金问题多以出售项目或股权并购的形式呈现，然而随着大房企的自顾不暇，未来小企业濒危被接手的几率也将下降，破产倒闭则会明显增加，甚至不排除其在建项目烂尾的可能。为应对财务上的困窘局面，开发商或者调低年度销售目标，或者采取项目全面降价的措施。此前，富力根据半年业绩情况，将全面目标下调两成，并宣布旗下项目降价促销5%-10%。随着更多大房企业绩回落，预计四季度会有更多房企降低市场预期，主动采取大范围而非个别项目降价。