房地产商需要调适降低利润适应刚需市场

 　　随着调控深入，出现了各种杂音和乱象，让调控面临严峻考验，也说明房地产调控是一件非常艰巨的任务，各方都需要适应并理性面对。

　　地方政府需要调适放弃救市幻想

　　自去年下半年以来，地方政府微调楼市政策的消息不断。2011年10月11日，广东省佛山市成为全国首个公开宣布放宽限购的城市，但当晚佛山市就紧急叫停了该项政策。随后，广东省中山市决定从2012年1月22日开始，将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，成为龙年全国第一个放松限价令的城市。2月9日，安徽省芜湖市出台涉及购房给予契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策，3天后，芜湖市政府宣布该政策暂缓执行。

　　同样在2月，上海市房管局称，外地户籍居民只要持长期居住证满3年的，就可享受上海户籍居民同等购房资格，即可购买第二套房。一周后，上海市政府发布通知，明确纠正了这一说法，并表态要严格执行住房限售政策。5月8日，扬州市将对个人新购买的成品住房给予房屋合同价款千分之四到六的奖励。消息一经披露，又溅起无数水花。广东保利房地产开发有限公司董事长余英当日在微博里写道“求证?会不会又是一个短命的政府行为?”反映了房地产商对地方政府救市行为的关注与担忧。

　　公开资料统计显示，自2011年下半年来，先后约有30个城市出台了楼市微调政策，减小限购范围、税费优惠以及购房补贴等，但最终基本都被令行禁止。北师大房地产研究中心主任董藩认为，地方政府在倒逼中央松动楼市政策。

　　然而，中央的态度非常明确。4月份国务院常务会议在研究部署下一阶段经济工作时指出，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。“短命新政”提醒地方政府对房地产放松调控不应心存幻想，更不要试探楼市调控“红线”。

　　房地产商需要调适降低利润适应刚需市场

　　此轮调控的目标很明确：抑制投机投资性需求，促进房价合理回归。中央在坚决抑制投资投机性需求的同时，保护首套置业和改善性需求，支持居民合理购房需求的政策更加明确。宏观政策的微调基本围绕促进“自住需求”进行，支持刚需的金融政策逐步落地。

　　在银行按揭贷款方面，继2月份央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后，各家银行纷纷响应，给出了下调首套房贷款利率的利好。从3月中旬开始，北京、上海、杭州、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。一些二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。

　　另外，多个城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。政策导向明确地向市场发出信号：对于合理购房需求，特别是首套房的放宽、支持力度将会越来越大。

　　在投资投机需求被抑制的这一阶段，刚需将成为购房主体。戴德梁行数据显示，2012年一季度市场结构逐步趋向以自住需求，低价楼盘为成交主力。刚需买房人对价格更为敏感，对产品更加挑剔，房地产商的优惠活动能否打动刚需的人们，需要实实在在让利于买家。

　　截至5月8日，46个限购城市仍然全部延续限购政策，第三套及以上房产也依然限贷，表明短期内限购政策不会松动。限购、限贷剔除了不少投机的成分，因此，即使市场回暖，也很难出现报复性增长势头。过去那种开盘就售罄的火爆现象很难出现了，常态化的销售将成为趋势。巨大的库存量，也决定了未来一段时间内房价难以大幅上涨。从投资角度看，中国房地产的投资价值已经大大降低，大型房企过去动辄30%、50%以上的高速增长不会再现。房地产商需要充分地认识到这一点，踏踏实实为消费者提供合适的高性价比的产品。刚需客户是未来的市场主力，想活下来必须赢得他们的投票。

　　消费者需要调适理性面对房价涨跌

　　五一期间，杭州的房地产市场连续3天都有楼盘门前上演“房闹”事件，起因都是房地产商楼盘调价，老业主难以接受房价下跌给自己造成的损失，采取一些过激行为找开发商讨要说法。事实上，这种“房闹”事件先前已经在北京、上海、深圳等地多次发生。楼盘降价了，这是普通百姓之福。然而，老业主不干了。补偿差价还是不补?这是一个问题。

　　2011年12月19日的《羊城晚报》发表文章《补偿老业主或扭曲楼市信号》认为，补偿某种意义上就是让购楼者敢于高位出手，因为即使房价降了也有商家补偿，这实际上给市场一个不怕降价的信号，不利于房价回归合理价位。

　　事实上，房地产商也在利用这一点。“保价开盘”就是高房价下房地产商吸引消费者入市的一个诱惑。然而地产商的这些承诺真的能兑现吗?当他的楼盘销售结束，开发公司注销的时候，所谓的承诺又由谁来兑现呢?接下来是否会产生一个又一个情绪激烈的“房闹”?

　　十多年来，中国房地产市场一路高歌，房价连年上涨，社会上到处流传着炒房致富的故事，让很多人相信房价只会涨不会跌的神话。然而在国家严厉调控下，许多城市的房价止住了上涨步伐，有些楼盘开始大幅降价促销。调控在进行，市场在变化，房价的调整波动将是常态，消费者需要面对并接受这个事实。著名财经评论人叶檀女士说：今年是纪念市场经济20周年，20年时间走过去了，我们在政策、法律方面真正适应市场还有很长的路要走，而我们每个人内心对市场经济又有多少尊重呢?“房闹”事件的出现，提醒我们中国的房地产如果要健康发展，一定要回到市场经济的轨道中，否则会留下很多隐患。

　　“十二五”规划确定的经济增长目标是7%，房地产的增长速度也会慢下来。调结构、保增长是未来中国经济发展的主基调。本轮调控以来，中央多次强调房地产调控不动摇不反复。房地产市场的利益各方都需要清醒地认识到这一点，抛却幻想，正视调控，正视降价，正视利润减少，适应中国经济减速的节奏，适应经济结构调整的节拍。