2014年土地拍卖市场分析：呈现首尾两头翘格局

2014年底，土地市场与住宅市场一样也呈现回暖的形势，政府积极供地，在各项利好政策以及企业补仓需求的推动下，企业拿地也很踊跃，各地总价地王、单价地王也是陆续浮现，意料之外的成就了一个新的地王年。

纵观2014年土地市场整体走势，可谓跌宕起伏，呈现先扬后抑再扬的态势，这一点从今年的地王现象也可见一斑。首先，从地王出现的时间来看，呈现首尾两头翘的格局。年初市场延续之前火热的态势，房企拿地劲头也十足，深圳前海134亿双料地王、上海闸北大宁路双料地王等等，一石激起千层浪，赚足了眼球。

但没想到的是，3月底自杭州爆发降价潮，整体市场进入调整期，土地市场也随之降温。房企拿地也愈发谨慎，底价成交、甚至流拍现象也开始频频出现，其中不乏“准地王“流拍，如北京孙河的两幅地块。但是就在大家以为2014年就这样不咸不淡的过了的时候，“930”房贷新政、降息等一系列利好政策的发布，为楼市注入了一剂强心针，企业销售情况也逐渐转好，对未来市场的预期开始出现转变，拿地意愿也自然增加。加上政府年底推出不少优质地块，企业在一二线城市的补仓需求强烈，于是又引发了今年新一轮的“地王潮”。11月以来有3幅地块位列全国总价前十、4幅地块位列单价前十地块榜单，就是最好的证明。

其次，从拿地王的企业来看，国企可以说是一马当先。从今年总价和单价前十的地王来看，国企在弱市下的优势明显，资金雄厚，拿地也更有底气。总价前十的地王有六幅是国企拿的，两幅是企业联合拿的，当中也不乏国企的影子，如中民投联合体拿下的董家渡全国总价地王。

单价前十的地王中国企比例也不低，此外一些民营企业、外资企业出于对一线城市核心区域地块的看好以及补仓需求，也比较积极进取，如阳光城以4.1万元/平方米拿下的上海杨浦区区域地王。第三，从入榜门槛来看，有所降低，但榜首地块均高于去年。

TOP10门槛虽较去年有所回落，但也依然处于高位，将“涨易跌难”的土地市场现状反映的淋漓尽致。尽管二三季度的土地市场表现低迷，却并没有影响优质地块的竞争力，真所谓“地段！地段！还是地段！”。其中“好地段”的上海董家渡地块以248.5亿元的总价刷新去年上海徐家汇项目地块创下的217.7亿元的记录，成为新的全国地王NO.1。

另一“绝版地块”北京西城区华嘉胡同地块则成为单价、每亩地价双料地王，以63377元/平米的楼板价（剔除配建则为95311元/平米）和2.4亿元的每亩地价“冠压群芳”。最后，从城市角度来看，一线城市依然是地王集聚之地。

一方面，一线城市的市场成熟度和土地稀缺性，注定了其土地价值的无可取代，和二三线城市的土地价格差距越拉愈大。另一方面，在市场调整期，一线城市的市场更坚挺，相比较二线城市所受的冲击也相对较小。

2014年土地总价、楼板价、每亩地价三大TOP10榜单都难觅二线城市地块影踪，仅有的1幅上榜地块也几乎忝居末位——福州融信地块作为唯一上榜的二线城市总价地王，56.2亿元的总价较去年二线城市天津103.20亿元的最高总价要黯淡的多。同时，不同于去年3幅百亿地块分列一二线城市的状况，今年超过百亿的三幅地块均位于一线城市，单价及每亩地价地王更是几乎被一线城市垄断，尤其是单价地王完全被北京和上海包揽，二线城市土地市场远没有去年的盛况，城市土地价格分化越来越明显。