北京纯新盘降价20%入市 开发商陷“割肉”赌局

　　业绩重压下，楼市并无新事，开发商继续着降价撬动成交的戏码。刚刚过去的周末，东五环某首次入市项目在建委预售价格上打了8折后开盘，如愿获得9成去化率。

　　一大波项目因价格让步走上了成交套数排行榜的领先位置。在2014年这场净利润与销售额的抉择之中，开发商显然倾向舍利保量。但介于降价等原因，房企盈利能力正为白银颓势所累，中国房地产行业或将在明年初集中公布业绩时迎来最差成绩单。

　　降价快消之后

　　北京某著名国企开发的东五环项目上周六首次开盘。花费6.85亿元获取土地后14个月，这个高点拿地低点入市的改善型项目报出了不可想象的低价。

　　该项目一期共144套房源，均价50000元/平方米。开盘当天，6号楼1、2两个单元96套房源一并发售，实际售价却是：39800元/平方米。

　　北京市住建委官网显示，该盘于12月18日获批5、6号楼的预售许可证，官方审批价格为47390/平方米至50090元/平方米，一期开盘价格较预期调低了近20%。

　　为吸引购房人签约，开发商还为按时付款者设置了其它点位优惠。据悉，该项目20日总共吸引近两百位购房人到场选房，一日去化率达到9成。

　　晋升12月明星楼盘的还有该国企开发的另一地铁项目。链家地产市场研究部张旭称，后者单周成交量平均保持在70套以上，只不过“高成交量也是以价格换来的”。以总价280万的两居为例，开发商设置的优惠幅度高达19万，正是因此，该地铁盘成为回龙观近期销量最好的一个。

　　“我们的项目原本就希望卖到5万块。”该房企内部人士向网易房产透露，上周开盘的项目拿地时楼面价仅有12000元/平方米，2013年10月拍下土地之初，公司曾期许借其完成利润突破，但“市场行情最终影响了定价水平，在回款和利润之间，必须做出一定权衡”。

　　一直因低迷利润和负债率受到诟病的北京国企2014年继续陷入泥沼。今年前11个月，其仅完成目标销售额的82%，在已经公布业绩的38家房企中位列第19位。下半年的几轮割肉降价后，该公司公告称有望达成2014年合同销售金额目标，但投资收益却也在同一时间来到负值。

　　盈利欲望催生涨价？

　　“大规模降价的时候，去化越快，利润率受影响越多。”兰德咨询总裁宋延庆则在接受媒体采访时表示，中国房企毛利率正以每年3至5个百分点的高速度下滑，净利润率的下滑速度为1个百分点。

　　一个显而易见的情况是，开发商陷入了量升、价跌、利润降的不利局面。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，今年前10月，35家上市房企累计销售业绩达到了12731.8亿，同比上涨10%。在网易房产统计的12月份北京房企成交套数榜单中，保利、北京城建、富力、恒大、万科、首开、中国铁建、金隅等均跻身前十名。剔除自住房影响，这些房企因旗下北京城建·胜茂广场、富力童话时光、首开香溪郡、中国铁建青秀尚城等大手笔降价卖房的灵活策略，搭上了年末最后一班促销顺风车。但去化提速遮不住利润率下降的隐忧。

　　以2014年频繁割肉降价的北京著名国企为例，网易房产记者查阅公开信息发现，其2014年第一季度归属母公司所有者的净利润为3.24亿，增长357.58%；第二季度净利润为4.49亿元，增长124.48%；第三季度净利润为4.26亿元，增长95%。下行的净利润增长率清晰展示了该企业2014年营业额的真正成色。

　　中国龙头房企万科总裁郁亮曾给出悲观预计：白银时代，房地产利润率将向制造业靠近。在2014年冬天，这个数字或许就会跌破警戒线。根据克而瑞数据，2014年上半年18家主流房地产企业中，近7成房企核心净利润率下跌，其中已有4成不足10%。

　　一位证券分析师在接受网易房产采访时表示，捍卫利润率的初衷或将推动房企在明年的涨价动作。截至目前，融创、龙湖、绿城等大型开发商均放出风声将在2015年提价，不过大部分未获准确证实。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，政策集中落地带来的市场利好和各地对于楼市政策的相对差异，将导致未来一段时间我国宏观楼市价格可能出现分化的情况。“开发商重点开发的一、二线重点城市，价格止跌企稳甚至小幅反弹将可能出现。即便开发商对于利润率有追求，在市场供需结构性供大于求的二、三、四线城市，价格稳中有降仍是大概率事件。”