日本房地产泡沫警示 中国房地产有望软着陆

　　近几年来，每当房地产市场降温之际，楼市“崩盘论”就会大行其道，而日本成为某种参照。日本房地产泡沫在1991年破裂后，经济一蹶不振，20年来徘徊不前。中国是否会重蹈日本覆辙，学界一直争论不休。

　　中日同样是因宽松的货币政策导致资金涌入楼市，房价迅速上涨，但不同的是，中日两国所处的发展阶段不同，人口老龄化和城镇化率也存在差异。

　　业内人士认为，从房价收入比来看，中国房地产市场确实存在泡沫，但只要国家政策适当引导，将投资投机资金挤出楼市，通过实体经济不断发展，居民的收入水平不断上升，以时间换空间，基本可以消化房地产市场的泡沫成分，实现软着陆，而不会出现日本式的崩溃。

　　泡沫破裂致“失去的20年”

　　日本的房地产泡沫起因，普遍认为始于1985年“广场协议”签订后的日元升值，给日本经济带来繁荣的制造业出口，陷入了困境，要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点，房地产成了不二选择。

　　于是，日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。日本的房价、地价开始急速攀升。

　　同期，政府为了纠正日元过度升值大量地干预汇市并且大幅放松银根，造成了流动性过剩的局面，房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。当大笔资金涌入不动产市场而使其升值时，保有需求被打开了，房子、土地不再是一种使用需求，而是投资品种。

　　从历史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房价、地价涨幅的三个峰值。但前两次大涨，日本处在8%以上的经济高增长期，同时伴随着城镇化进程，有经济面和自住需求面的支撑，并没有形成大泡沫。

　　但到1974年时，日本的城镇化率已经达到74.9%，此后20年，日本的城镇化进程实际上已停滞，此时的房地产脱离了自住需求的有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。

　　在日本意识到不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向后，采取了紧急更正。1990年3月，日本银行出台的《控制不动产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。从1989年3月到1990年8月，日本银行连续5次提高贴现率，过于急剧的货币紧缩加速了资产市场崩溃。1992年大藏省又出台了地价税，征收额度为财产继承税评估值的0.3%，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜。从金融到土地的双管齐下的政策调控，导致了泡沫的快速破灭。

　　此外，由于日元升值，外资涌入日本吹大了股市和楼市的泡沫，但从1990年起，外资开始撤离日本，许多境外投资机构通过挤破日本股市和楼市泡沫赚得盆满钵满。

　　日本经济陷入泥潭至今无法自拔，这20年被称为“失去的20年”。