2014年深圳新房供应萎缩一成 2015供应仍将偏紧

　　截至昨日，深圳楼市新盘推盘已经“收官”。深圳商报记者昨日综合市规土委和中原地产数据发现，今年深圳一手住宅无论从批准预售量还是新盘上市量，同去年相比跌幅均超过一成，全年呈现“先抑后扬”态势。尽管受益于房贷松绑和降息，年末新盘市场翘尾，但由于前三季度过于低迷，导致整体供应偏弱。

　　新盘供应“先抑后扬”

　　从批准预售量来看，今年深圳一手住宅有104个项目获批，批售46915套，同比降低16.8%；获批面积约470万平方米，同比跌幅15.1%。从开发商实际推向市场的情况看，较去年也有一定幅度下降。今年深圳新盘实际推盘数达到182个，共计38717套，约403万平方米，同比下降11.3%，低于过去十年年均577万平方米的水平，仅高于2010年和2011年。

　　今年市场供应走势呈现年末翘尾态势，表现为：一季度，商品住宅供应迅速入冬，一月和二月新盘预售量连续为零，开发商推盘量仅为个位数；二、三季度，各区域供应量明显上升。主要是开发企业基于“金三银四红五”的传统销售旺季惯性，加大了推盘力度，新增供应放量。进入“金九”，前期积压的供应量集中爆发，9月新盘预售量出现井喷达100.5万平方米，较8月增加近三倍；四季度，在“9·30”新政及央行降息等利好下，房地产市场稳步回暖，市场成交上升，开发商推盘量上升，在年底房企拼业绩压力下，11月份的推盘套数、面积分别接近1万套和100万平方米。

　　据克尔瑞机构数据，今年一线城市仅有深圳供应小幅下降，北京、上海、广州同比全部上升。其中，北京受自住商品房大量入市影响，加之全年供应保持高位稳定，供应量较去年同期大幅上升39%；广州今年市场供销两旺，供应量保持高位，商品住宅供应量也在去年基础上大增近23%，供应量在一线城市中处于最高水平。

　　多因素导致供应减少

　　今年深圳新盘供应不仅横向比较少于去年，纵向比较也弱于其他一线城市。

　　“从源头看，深圳土地供应仅一宗，不像其他一线城市大幅卖地，直接导致新盘供应不足，”美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰昨日接受记者采访时说，“深圳新盘供应主要依赖旧改项目，而旧改项目开发周期和沉没成本不确定性高，加剧了新盘上市的波动性。”

　　“深圳的市场表现最为敏感，年初遇冷便急速萎缩，年底受政策轮番刺激而强势回暖。季度同比跌幅逐步收窄，第四季度更是扭跌为涨。不过，前三季度市场表现极不理想，导致深圳楼市表现差强人意。此外，开发商整体推盘意愿不强，市场好的时候，加大推盘；否则，宁愿选择观望。”深圳中原地产二级市场董事副总经理张艾菲如是说。

　　2014年是政策调整大年，房地产市场在限贷松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等一系列组合拳的轮番刺激下，各类产品成交结构悄然发生变化：从户型来看，二房和三房依然是市场主力，受政策影响，特别是降息后，三房及以上大户型供应、成交占比有所回升。中原地产统计数据显示，在所有产品结构中，三房占比最高，为51%；别墅市场，200平方米以下经济型别墅成交占比快速提升。

　　明年供应仍将偏紧

　　克尔瑞机构认为，鉴于今年以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，预计明年深圳楼市供应面整体将是偏紧状态。

　　按照国家统计局统计，现在深圳的住房自有率按全市的规模是30%，而北京、上海是70%，广州则高达90%。虽然受到限购政策约束，但依托于强大的人口吸纳能力和经济水平，深圳的市场购买力无需担忧。今年前三季度市场的低迷，也为来年市场留下了上行空间，因此，预计明年深圳楼市成交量价能保持稳定或小有回升。

　　根据深圳中原研究中心统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，其中，55个为旧改项目，占比58%，未来供应量很大一部分原因是由于推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传。

　　江少杰对未来深圳楼市供应表示忧虑：“深圳住宅土地资源几乎断流，旧改关系错综复杂、开发周期拉长到七八年，两三年内深圳楼市新增供应会出现断层，这一点比预期要来得更早。”