2015年楼市全面调整 住房将进入“买方市场”

　　2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市迅速增加。本次住房市场调整与此前相比具有以下特点：第一，调整（衰退与复苏）时间更长、速度更慢、程度更深；第二，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。2015年的住房市场将呈现双重分化走势，即便在后续政策的支持下，也难以彻底走出衰退，整体呈现复苏乏力的态势。在经济下行压力加大，住房需求仍然是长期内客观存在的背景下，住房市场需要调整，但是应将调整的时间延长、幅度减小。应采取必要刺激措施，稳定住房消费，继续发挥房地产对经济增长的刺激作用。

　　我国房地产进入全面调整时代

　　2013年中国住房市场在疯狂上涨中隐现调整迹象。从2014年第一季度开始进入调整状态，2014年第三季度进入全面调整。

　　2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市个数迅速增加。2013年12月，70个大中城市中，房价环比上涨的有65个，持平的有3个，环比下降的仅2个。到2014年9月，环比下降的城市急增至69个。

　　2014年下半年开始，房价跌幅增大，多数大中城市房价开始跌破2013年同期价格。2013年12月，70个大中城市中，房价同比下降的城市仅1个。到2014年9月，房价同比下降的城市增加至58个，但尚有10个城市房价仍高于上年同期价格。

　　这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

　　需求最终决定于人口结构。第一，劳动适龄人口。2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，到2013年这个比例下降到72.8%，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。第二，婚龄人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，带来了1985-2010年带来了房地产“刚需”的增加。我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。第三，城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后，也开始明显下降。第四，住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米，户均达到1：1，尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长，进而导致住房需求将继续增长，但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

　　2010-2015年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成国内房地产在长周期上出现增长的拐点。住房市场发展：将由高速增长到中速增长，加速增长向减速增长，从“卖方市场”到“买方市场”转变。

　　此次调整最主要的原因有三个方面：

　　第一，供给过度。2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度。需求得到过度释放：2013年1-12月，中国商品住房销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%，其中，期房销售面积99549.24万平方米，同比增长17.8%；商品房销售额为67695亿元，同比增长26.6%；二是供给在最近几年也获得了过度的增加：2013年1-12月，中国商品住宅开发投资额为58951亿元，同比增长19.4%。由此带来了供大于求，2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米，同比增长28.5%。

　　第二，预期改变。宏观背景的变化以及三期调整的重合，尤其在2014年初，受传言影响，市场预期迅速发生重大变化。2014年初开始，市场预期发生改变。在住房市场上，就购房者整体而言，受预期影响，购房意愿急剧下降，同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。开发商投资信心下降，住房新开工面积出现负增长。2014年1-9月，中国商品住宅新开工面积为91754万平方米，同比下降13.5%。与此同时，至2014年9月，租金指数同比上涨2.6%，较上年末涨幅下降2.1个百分点；在土地市场上，房地产企业购地热情下降，地方政府面对收入锐减的压力，增加优质地块出让比例。导致土地市场价升量跌。2014年1-9月，中国房地产开发土地购置面积为24014万平方米，同比增长-4.6%。中国房地产开发土地成交价款为6781亿元，同比增长11.5%。

　　第三，资金紧缩。住房金融同时连着房地产的供给与需求。在金融市场上，金融机构预期的改变，一方面，导致了开发商的资金来源紧张，影响住房投资。另一方面导致抵押贷款下降，影响住房需求，最终也影响住房开发投资。2013年1-12月房地产开发企业到位资金同比增长26.5%，个人按揭同比增长33.3%，而2014年1-9月份，则为2.3%和-4.9%。

　　面对逐步转向深度和全面的调整，地方政府陆续采取一些应对政策，中央政府：一方面，不在采取行政或经济调控救市措施，另一方面，借助市场发生变化的机遇，允许地方政府和支持金融机构解除行政性的限购和限贷政策，稳定住房消费。尽管如此，受预期影响金融机构住房资金供给增速依然在逐步下滑。