2015年商业地产发展趋势及商业服务重点分析

　　一、2014年商业地产发展态势

　　1、房地产政策及发展环境：房地产金融政策结构化控制，土地出让增幅下降;一二线城市发展呈饱和状态，产品价格未见回升，竞争态势加剧;三四线区域差异较大，开发投资总体滞缓;受经济调整下行影响，规模化产业发展滞缓，新城及园区地产金融态势严峻，存量启动困难。

　　2、商业地产发展状况：一二线城市零售业整体业绩下滑，传统百货加速分化，大型购物中心业态调整加快，商铺空置率上升而收益率持续下降，品牌加速下沉三四线城市，社区商业稳步繁荣，新的业种业态创新从大城市向中小城市扩展，中小城市功能规划扩展，老城区“棚户区”、“城中村”旧改项目受青睐，新型城镇化带动了县镇消费能级提升。

　　3、开发企业发展状况：行业复合度加快提升，大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。

　　二、2015年商业地产发展趋势

　　1、优质土地资源成为紧缺资源：考虑购买力人口及楼面地价的去化，优质土地资源凸显投资价值，并成为房地产巨头存量必争的关键生产要素。

　　2、开发运营精细化程度提高：商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性是成为关键投入，技术性投入比重加大。

　　3、行业复合度持续上升：商业地产生产要素组合逐步形成规范对标，全产业链协作从规划设计、代工代建、设施设备、专项技术、商业服务和商业运营层面上升到全方位资产管理层面，资本集中度和行业复合度更高，传统销售型开发模式面临考验，大量项目出现多层级项目或物业并购及多元化投资机会，更多项目物业的商业规划、创新运营和资产管理是2015年行业的迫切需求。

　　二、2015年和美商业地产服务工作重点

　　1、一二线城市购物中心及社区商业创新：一二线城市购物中心及商业街是2015年和美商地商业服务工作的主战场，和美商地整合全国商业品牌资源，着力服务城市社区商业的业态创新、招商管理和委托商业运营;

　　2、大盘综合开发项目：旧城改造，首先是用地平衡和城市功能的全面升级，需要更全面和综合的前期定位，和美商地积累了石家庄、济南、西安、呼和浩特、潍坊等城市大盘旧改项目，营建“城中城”、“街区化”的服务经验，将重点服务区域开发商大盘综合开发的前期策划定位、投资管理和合作开发工作;

　　3、县域城市综合体项目：随着新型城镇化、旅游及农业投资不断向县域经济倾斜，县域城市综合体仍然极具潜力，满足区域商贸需求的专业市场仍然是带动县域城市商业升级的主力，和美商地在县域城市综合体策划定位和招商销售代理方面积累了丰富经验和案例，并与红星美凯龙等企业形成战略拓展联盟，将继续服务于县域商业升级换代;

　　4、新型城镇化项目：新型城镇化是地方政府全面启动的重要经济工作，尤其涉及城乡统筹规划和镇域经济的专项规划，和美商地参与了多个新型城镇化项目策划规划，将继续为新型城镇化提供全产业链专项服务。

　　（作者：北京和美商地投资管理有限公司董事长穆健玮）