2014年中国房地产市场总结分析

　　中国指数研究院1月22日发布《中国房地产市场2014总结&2015展望》。价格方面，百城价格指数自5月起连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，2014年累计下跌2.69％；十大城市累计下跌0.61%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门2014年累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。成交方面，50个主要城市累计成交整体下降10.7%，其中一线城市同比下降显著，降幅达16.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年最高水平。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源自2006年以来首次同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。

　　第一部分：2014年中国房地产市场形势总结

　　1.政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长

　　2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型：限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。

　　在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化。而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。

　　新常态下中央调控更重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费

　　中央层面着眼长期稳定，行政干预影响渐弱

　　中央调控更注重长期性及稳定性，着眼深化各项改革。新型城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为两会工作报告重点；《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》再度要求深化户籍、土地等体制改革；中央多次会议及谈话提出，深化房地产相关改革、健立健全长效机制体制、加快推进新型城镇化仍是下一步的工作重点。据此，2014年中央出台房地产相关政策均以注重长期稳定发展的制度建设为主，未再出台新的短期行政手段。年末中央工作会议再度未直接提及房地产，房地产调控去行政化趋势明显。

　　新常态下政策以“稳”为主，重点稳定住房消费。中央多次强调，我国经济已进入“新常态”，即经济增长从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。新常态下宏观政策转向要稳、要有定力。年末中央经济工作会议也对新常态作系统阐述，并强调政策连续性。10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，重点推进住房等六大领域消费，提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。

　　金融信贷政策多轮调整，力促自住性需求释放

　　中央多轮表态推进金融体制改革，货币政策注重精准定向微调。2014年4月以来央行发布一系列报告，明确指出要持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。5月30日，国务院常务会议提出要保持货币信贷和社会融资规模合理增长，加大“定向降准”措施力度。二季度以来，央行多次定向调整释放流动性，推进金融市场化发展。9月和10月央行通过中期借贷便利向国有商业银行、股份制商业银行、较大规模的城市商业银行和农村商业银行等分别投放基础货币5000亿元和2695亿元；年末央行对金融机构存款统计口径进行调整，拓宽存贷比指标中的存款口径从而增强整体流动性。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。

　　支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。2014年5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，针对目前存在的问题提出五点要求（“央五条”），支持自住性住房的贷款需求。9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升：首套房贷利率下限重回基准利率的0.7倍；已有1套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的，银行执行首套房贷款政策。《通知》对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽，但较2008年仍有一定差距；贷款利率下限重回2009年水平；三套及以上房贷也开始松动。

　　限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整

　　年初部分城市仍坚持调控，但二季度以来市场变化影响下限购政策陆续退出

　　年初各地房地产市场持续分化，热点一二线城市仍在加强监管。一季度热点一二线城市并未放松监管，南京市发布“宁七条”，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。

　　二季度以来多个城市陆续取消限购，仅5市未放开。部分房价松动、市场遇冷的城市在二季度即开始对限购政策做出调整：南宁发文称北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；6月26日呼和浩特发文，成为第一个正式出台文件取消限购的城市。三季度各地限购放开步伐加快，或定向或全面取消限购。同时限购放松力度也逐渐加大，多个城市出现再次调整，限购政策由局部调整转向全面放开。目前47个限购城市中，仅剩一线城市和三亚未放开。

　　金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需

　　地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度。三季度以来，限购集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭转整体下行趋势。在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信贷为主的利好政策陆续出台，意在扭转市场预期，刺激市场需求。福建、湖南、宁夏、湖北等地陆续出台文件放宽信贷政策以促进房地产市场平稳健康发展；绍兴、福州、青岛降低首套房认定标准，绍兴、沈阳、南昌降低二套房贷首付比例。9月底央行“930”新政出台后，地方信贷政策放松成大势。

　　多地调整公积金政策，降门槛、增额度促进需求释放。继三季度取消限购、“930”新政放松信贷后，通过公积金支持自住需求成为各地进一步调整的主要手段。10月9日中央出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后多个省市陆续跟进。11月，湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则，放松公积金使用条件（减少缴付时间、调整首套房认定、降低首付比例、扩大公积金用途和申提人群范围），提高公积金贷款额度，加大公积金利用率，推行公积金异地通贷，简化公积金申提流程及降低费用，提高住房公积金贷款发放率以支持首置首改等自住性需求。据不完全统计，2014年以来对公积金调整放宽的省市已近40个。同时在央行降息后，各地响应央行要求，公积金贷款利率普遍下调0.25个百分点。

　　户籍、土地改革、不动产统一登记进程加快，长效机制顶层设计有序推进

　　土地制度改革屡有突破，农村土地制度改革与城市土地集约利用并行推进。两会政府工作报告提出，要抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。11月《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》出台，提出稳定完善农村土地承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转。同时，国土资源部正式发布《节约集约利用土地规定》和《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，实现“控总量、挤存量、提质量”，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用。