2015年中国房地产市场趋势展望

　　1.宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度

　　宏观经济：改革为重头戏，但经济存在一定的下行压力，投资仍是重要推动力

　　2014年是我国全面深化改革元年，中央加快经济结构调整转型，全年经济增速在合理区间内波动。2013年，中央提出“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的经济发展方向，深化经济结构调整，经济增速持续放缓。2014年12月，CPI位于近五年较低水平，仅同比上涨1.5%，通缩压力显现，且近三年PMI在荣枯线附近波动，2014年三季度出现小幅回升，但四季度再次下行，制造业增长动力有所减弱。2014年GDP同比增长7.4%，为二十多年来最低水平，预计2015年我国经济增速则可能在此基础上进一步下调，中国经济已经从上个十年年均近10%的增速放缓到现在7%-7.5%左右的“新常态”。

　　年末的中央经济工作会议指出，2015年将“坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置”。总体来看，中央开始接受更低但更加具有可持续性的经济增长速度，做到“调速不减势，量增质更优”，改革也成为2015年的重头戏。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳运行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场活力，提高资源配置效率，维持新常态下经济的平稳增长，但由于内外部因素影响，经济进一步放缓的可能性较大。

　　货币信贷环境：政策调整松紧适度，降息降准预期加强，但整体仍将保持稳健

　　降息降准预期强烈，但整体货币环境仍将稳健。十八届三中全会以来，我国各项改革稳步推进，但为了降低可能潜在的调结构和货币政策宽松之间的对立，2014年货币政策调整主要采取定向宽松的模式，通过定向降准、PSL、SLF等工具保证流动性。年末货币供应量（M2）同比增长12.2%，低于全年既定的13%左右的调控目标，金融机构人民币贷款余额同比增长13.6%，全年新增人民币贷款9.78万亿元，同比多增8900亿元。2014年11月，在经济发展面临结构性调整、增速放缓的背景下，央行宣布降息，预示着通缩压力之下货币政策逆周期调节已经开始，同时，在年末经济工作会议上提出2015年仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。因此，我们预计在2015年，我国将根据经济发展状况，进行一次或多次的降息降准，货币政策由定向宽松转向全面调整，但受复杂经济环境影响，2015年货币环境仍将以稳健为主。

　　具体来看，2014年以来，部分银行出现个人按揭贷款难，贷款审批时间过长等问题，加之市场下行压力较大，导致上半年新增个人按揭贷款占新增房地产业贷款的比重明显下降。下半年，中央连续出台政策保证贷款需求，降低贷款利率，或引致部分观望需求加快入市。同时，2015年存在进一步降息的可能性，将有可能改善个人按揭贷款情况，推动2015年市场回温。从融资层面来看，2014年社会融资规模明显下降，全年为16.46万亿元，比上年少8598亿元。但是，随着金融制度改革日渐市场化，利率和存贷款指标弹性增强，融资成本有望降低，预计2015年房企整体资金面或出现改善。

　　房地产调控：调节回归市场化，地方政策更趋灵活

　　调节逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段。2014年以来，限购、限贷等调控手段已经逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等在内的长效调控机制正逐步建立，通过长效、可持续、稳定有效的市场和经济手段使房地产市场化水平进一步提升。展望2015年，我国逐步健全不动产统一登记配套制度，并预计于2016年全面实施，为房产税的实施及长效机制的完善奠定基础。同时，房地产税立法及改革工作逐步推进。此外，预计未来仍将加强土地节约集约利用，严格控制特大城市新增建设用地，保障棚改等保障性住房的合理用地需求。整体来看，未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身的调节机制，保障长期稳定发展。

　　不同城市市场呈现明显分化，地方政策调整也更趋灵活。各城市将在保障民生的基础上，根据具体情况实施相应的信贷、财政、公积金等政策调整。近年来，不同城市的价格、供求结构等市场特点差异性愈加明显，各城市也应“因城施策”，保障房地产市场平稳运行。从方向上看，在市场仍存下行压力的情况下，多数城市或将出台适度放松政策支持房地产业发展，从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度，推动需求入市。而对于长期供求矛盾问题突出的一线及部分热点二线城市，将通过执行较为严格的差别化信贷、公积金及财税政策，优先保障自住型住房需求。由于市场环境不同，预计未来城市间的调控措施和力度的差异仍将继续存在。