2014年广州高端物业投资报告分析

　　住宅市场先抑后扬

　　严格的限购政策，导致成交严重受阻，2014年广州十区成交仅595万平方米。虽然有政策的利好，但是2014年广州商品房“过山车”式行情仍成为楼市的主要特征。

　　2014年广州楼市呈现先抑后扬的态势。成交面积环比下降21.4%；成交均价环比上涨13.8%。从2014年整体来看，广州楼市也随着全国楼市大环境下行。一季度楼市成交面积大幅度下滑，开发商打出各式各样的促销牌。楼市在二季度有了好转，但成交面积同比最多还是减少近20%，而价格下跌幅度较大。

　　三季度全国掀起解除限购的浪潮，而广州等一线城市并未放开政策，楼市持续低迷。四季度，“9·30”房贷新政、降息的利好以及开发商的降价走量促使广州楼市出现回暖。据广州市国土房管局公布的数据显示，去年广州十区两市一手住宅均价达15075元/平方米，创下历史新高。另一方面，去年一手住宅成交量为836万平方米，同比萎缩两成。

　　高端住宅受惠政策利好

　　推量加速

　　2014广州的高端住宅市场受政策因素影响较为明显。上半年政府松绑高价楼盘后，尤其是广州市人口调控和入户政策“1+3”文件发布后，成交增速。四季度，“9·30”新政等政策利好下，开发商纷纷推量，成交增长，其中高端公寓市场表现最为明显。

　　别墅方面，2014年别墅成交2067套，环比2013年的1887套增长8.71%，成交均价15022元/平方米。3月份开发商纷纷推货且降低价格，别墅市场成交量出现小高潮。5月从化、增城放松限价后，6月成交量大幅提升，均价环比上涨两成，达至峰值。10月供应面积环比增长293%。12月销售套数达297套，创全年最高。

　　高端公寓方面，2014年广州高端公寓成交4340套，成交均价39394元/平方米。2014年的高端公寓市场成交量和价格曲线均呈波动走势。4月，受到清明传统淡季和雨水天气影响，高端公寓市场环比出现明显的量价齐跌，未延续3月的成交小高潮。5月和6月，高端公寓则呈现量价回升态势，后量价齐降。四季度价格平稳，成交量稳步增长。

　　写字楼、商铺成交火热

　　上半年，商用物业市场受货量的影响。商用物业市场整体成交量下降，市场仍处于低迷的状态。主要由于大多数项目还未拿到预售证，还在蓄客中。4月开始，广州商用物业市场供应逐渐恢复常态。四季度，广州商业物业供应量增加，其中11月商铺更是连续两周出现供应井喷现象。

　　写字楼方面，2014年广州写字楼成交3163套，环比2013年的14055套下跌超七成，成交均价28199元/平方米。广州目前商业物业供应主要还是集中在外围区域，写字楼集中在中心区域，供应较少。写字楼成交的两次小高潮在4月和12月份，其余均在低位徘徊。

　　商铺层面，成交8773套，成交均价27338元/平方米。同样受推货节奏的影响，6月份商铺出现成交高峰期后成交开始下跌，到11月广州商铺新增供应量出现井喷的现象，多个商铺相继入市。12月成交11.9万平方米，环比暴增148%。