2014年上海房地产市场整体运行情况分析

　　在经历了2013年楼市交易繁荣、房价较快上涨后，2014年前三季度上海市房地产市场经历了一轮调整，主要表现为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度限贷放松、普通商品住房标准调整及贷款利率下降等多重因素影响下，楼市出现回暖走势。

　　一、房地产开发投资增速回落，占全社会固定资产投资比重上升

　　2014年，上海市房地产开发投资3206.48亿元，比上年增长13.7％，增速较上年回落4.7个百分点。从全年走势看，投资增速呈现前三季度个位数增长，四季度达到两位数（见图１）。全年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重上升，达53.3％，分别比2013年和2012年高出3.4个和8个百分点。

图1-2014年上海市房地产开发投资情况

　　从房屋类型看，非住宅投资快于住宅投资。2014年，上海市住宅投资1724.65亿元，比上年增长6.8％，占全部房地产开发投资的53.8％；办公楼投资534.77亿元，增长41.8％，占16.7％；商业营业用房投资457.92亿元，增长23.8％，占14.3％。

　　从投资结构看，土地购置费快速增长。2014年，上海市房地产开发投资中建筑及安装工程投资2076.59亿元，比上年增长9.8％，占全部房地产开发投资的64.8％；土地购置费873.61亿元，增长48.4％，成为拉动房地产开发投资增长的主要因素。

　　从项目规模看，大项目投资增速较高。2014年，上海市完成投资额5亿元以上的房地产开发项目有162个，比上年增加33个，共计投资1573.46亿元，增长29％，高出全市房地产开发投资增速15.3个百分点。

　　从投资主体看，非国有企业投资增长较快。2014年，上海市国有房地产企业投资219.65亿元，比上年下降48.1％；非国有企业投资2986.83亿元，增长24.6％。在非国有企业投资中，股份制企业投资1504.16亿元，增长21.2％；私营企业投资862.75亿元，增长27.1％；港澳台企业投资408.02亿元，增长78.5％；外商企业投资198.81亿元，增长22.3％。

　　从全国范围看，2014年全国房地产开发投资总额95035.61亿元，其中位列前3位的依次是江苏（8240.22亿元）、广东（7638.45亿元）和浙江（7262.38亿元）。上海居全国31个省市区的第14位，与上年持平，投资额占全国及东部地区的比重分别为3.4%和6.1%，比上年分别提高0.1个和0.2个百分点；上海房地产开发投资增速居全国31个省市区的第17位，比上年增长13.7%，分别比全国（10.5%）和东部地区（10.4%）高3.2和3.3个百分点。

　　二、房屋新开工及竣工面积小幅增长

　　2014年上海市房地产开发投资增速较上年明显回落，且投资增长更多依赖土地购置费的快速增长。受此影响，上海市房屋施工面积仅个位数增长。2014年，上海市房屋施工面积14690.18万平方米，比上年增长8.7％。其中，住宅8525.85万平方米，增长4.9％。

　　2014年，上海市房屋新开工面积2782.02万平方米，比上年增长2.8％。其中，住宅1547.29万平方米，下降5.8％；非住宅1234.73万平方米，增长16.2％。10月起，上海市房屋新开工面积扭转了长达31个月同比下降的走势。同时，上海市房屋竣工面积自11月起也出现了同比增长。2014年，上海市房屋竣工面积2313.29万平方米，比上年增长2.6％。其中，住宅1535.55万平方米，增长8.3％（见表１）。

　　表1-2014年上海市房屋新开工及竣工情况