地方救市心强烈部委示意维稳 楼市或再迎政策市

　　2014年的房地产市场最终以冷收官，成交量、价格、投资悉数下滑。在仍难以脱离土地财政的财政体系下，地方财政也因此受牵，财政收入下降明显。也正是因为此，2015年伊始，地方政府便启动第三波救市，中央相关部委也频频发话给楼市吃定心丸。

　　对此，业内人士指出，2015年楼市或再度迎来政策市，但在高库存的影响下，本轮政策市将不同于往常引起大幅波动，而是楼市将在一段时间内维持稳定状态。

　　地方频频救市从补购房者到补开发商

　　近日，四川资阳市被曝出台20条措施稳定住房消费，涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。并表示，上述措施于1月21日起执行，有效期一年。

　　具体来看，资阳取消了中心城区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下住房的单价条件，并明确提出，居民家庭住房套数以购房所在地房管部门出具的房屋产权登记查询结果为依据。取消境外机构和个人在资阳市的购房限制，并对居民购房予以奖励，凡在资阳市中心城区购买首套普通商品住房的，一次性给予7000元的购房奖励，若在近期房交会上成交的再奖励2000元，并调整了住房公积金贷款政策。

　　值得注意的是，这在四川并不是个例。据四川住房和城乡建设厅官网得知，自2014年至今，四川省内已有11个市州正式出台“微刺激”政策，例如眉山市对在城区购买商品房给予每平方米60元的补贴；广元市对房展会期间的购房者，给予契税税率1至1.5个百分点的补助；遂宁市放宽开发企业城市建设配套费等规费缴纳时限。对此，四川省住建厅相关负责人介绍称，2015年要落实房地产“去行政化”工作，加大“去库存”力度，针对不同业态的物业，研究制定进一步消化库存、推进住宅产业化的可操作性的政策措施。因此，绝大部分市州将出台类似措施。此外，就全省而言，今年起将取消非住宅抵押手续费，免收小微企业的房屋登记费和住房交易手续费；同时将调整普通住房认定标准，将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策范围。

　　将于2月15日起执行的浙江绍兴，更是除了对购房人有一定补贴、优惠外，对房企也有大力度税费减免。绍兴市表示，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日，市民买房所缴契税地方留成部分将给予补贴，具体为按房屋成交的计税价格0.8%补贴，并以实际缴纳的契税地方留成部分为上限。公积金贷款额度从单职工50万元、双职工60万元提高至单职工60万元，双职工80万元。

　　此外，对于开发商，放宽土地出让金支付期限。绍兴表示，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设工程，在优先安排基础设施和公用服务设施建设的前提下，允许按每期建设用地面积2万平方米以上，分期办理建设工程规划许可证、分期进行建设工程竣工规划核实。新出让的经营性用地，土地出让金缴纳期限适当放宽，允许从成交之日起一年内全部缴清，其中成交之日起1个月内应缴清全部土地出让价款的50%。对履约保证金实行总额控制，履约保证金超过200万元的，按200万元计提；不足200万元的，按现有比例执行。提高差别化分阶段返还比例。项目按期开工的，可先行返还80%的履约保证金；办理延期开工并按延期约定开工的，可先行返还70%的履约保证金。

　　与此同时，地下空间用于建停车场不再收取土地出让金，并取消原“商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。

　　绍兴市相关负责人表示，在各执收部门或行业主管部门将按照“可取消的予以取消，可归并的进行归并，可优惠的给予优惠”的原则，研究提出相关处置意见。

　　事实上，去年8月份绍兴曾出台过11条救市措施，其中甚至还包括要求商业银行加快对房地产按揭贷款的发放速度等细则，被业内评价为“最无底线的救市”。但业内人士表示，这些政策的效果很有限。“去年出的政策主要是放开限购限贷，但当地楼盘的销售业绩仍然不景气，尤其是当地开发商和购房者都看空今年楼市，政府的土地也卖得不好。”

　　因此，此次绍兴再度变本加厉。上述人士称，此次大规模救市的主要原因还是市场的萎靡，开发商促销力度很大，不少开发商都是贴着成本卖房还有半价卖房。但绍兴市房地产信息网统计数据显示，开发商以价换量的结果只是2014年12月绍兴商品住宅成交848套，环比下降7.3%这样的“成绩”。

　　中央部委齐发声稳楼市

　　值得注意的是，在地方放松意愿强烈的同时，部委也频频发声示意楼市向好趋稳。

　　2月4日，央行时隔两年多再次宣布实施全面降准，2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年11月21日央行宣布降息以来，货币政策再次宽松化，也是楼市自去年9月30日限贷解绑后再次迎来资金面利好。

　　与此同时，各部委也频繁发声利好楼市。此前，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》则提出，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源。随后1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。在此背景下，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》明确：将统购商品房，解决安置房需求。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策将对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。

　　除住建部外，核心决策层对房地产表述也有一定转向。此前，中国国务院总理李克强在瑞士达沃斯论坛上率先给楼市开出“定心丸”。李克强表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。随后，中国央行行长周小川也作出房地产市场未现全国性问题的研判。