2010-2014年全国70城市房价走势分析及后期预测

　　一、近五年70城房价总体走势

　　（一）新建商品住宅价格指数走势

　　2010年全国开始实行限贷，以及各大重点城市纷纷推出限购政策，使得房地产市场面临行政化的打压。到了2014年各大城市又纷纷解除此类政策。对于2015年而言，整体上面临了更为宽松的政策环境。对2010-2014年全国房地产市场价格走势进行分析，以及对相应的结构进行分类研究，有利于对整个房价走向有更清晰的把握。同时，反思2010-2014年的房价管理工作，对2015年的房价管理也会有新的启发意义。

　　根据国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对全国70个城市新建商品住宅价格指数走势进行分析，主要从三个指标进行研究：房价指数环比增幅曲线、同比增幅曲线和定基增幅曲线。

　　从房价指数环比增幅曲线看，2010年的波动比较明显，到了2011年则开始出现明显的下滑。2012年下半年开始呈现复苏态势。从2013年3月份开始，该曲线总体下行，并在2014年8月达到2005年有此指标以来的历史最大跌幅。随后跌幅持续收窄，在2014年12月为0.4%。

　　房价同比增幅曲线走势受环比增幅曲线的影响比较明显。从2010年开始，该曲线总体处于下行态势。到了2012年6月该曲线的跌幅最大，随后开始收窄并出现上行态势。越过2013年12月的高点后，该同比增幅曲线继续下行。在全国房价持续下跌的影响下，该曲线于2014年9月出现下跌，随后跌幅持续扩大。到了2014年12月该跌幅为4.5%。

　　相比前面两条曲线的周期波动特征，房价定基增幅曲线的总体态势是增长的。其中，在2011年1月该定基增幅为3.3%，这意味着相比2010年全年的水平，2011年1月份70城新建商品住宅价格指数上涨了3.3%。随后该增幅总体上小幅上升，但到了2011年下半年则保持略微下滑的态势，这和限购限贷政策效力的释放有关系。不过从2013年1月份开始，该曲线的上升态势就比较明显。在2014年4月份达到了历史高位，即15.4%的水平。随后受市场降温的影响，该曲线略有下降，到了2014年12月份则为9.1%，其含义是2014年年末的房价相比2010年全年上涨了9.1%。

图170城新建商品住宅价格指数环比、同比和定基增幅

　　（二）二手住宅价格指数走势

　　对二手住宅价格指数的走势进行分析。从相关的曲线图可以看出，包括环比增幅曲线、同比增幅曲线和定基增幅曲线的关系基本和新建商品住宅的分析差不多。这里围绕定基增幅曲线进行重点阐述。

　　从房价的定基增幅曲线来看，总体态势是增长的。其中，在2011年1月定基增幅为3.3%，这意味着相比2010年全年的水平，2011年1月份二手住宅价格上涨了3.3%。随后该曲线总体上小幅上升，但到了2011年下半年则保持略微下滑态势，这和新建商品住宅定基增幅曲线的走势基本一致。从2013年1月份开始，该曲线上升态势就比较明显。在2014年4月份达到了7.5%的水平。随后受市场降温的影响，该曲线有所下行，到了2014年12月份则为2.7%。其含义是，2014年年末二手住宅价格相比2010年全年涨幅为2.7%。

图270城二手住宅价格指数环比、同比和定基增幅

　　（三）一二手房价格指数定基增幅曲线走势

　　对一二手住宅价格指数的定基增幅曲线进行分析。在2011年至2012年，新建商品住宅和二手住宅的定基增幅差距并不大，当然新建商品住宅的增幅要略高于二手住宅。2013年开始，新建商品住宅的定基增幅曲线上升态势明显超过二手住宅，反映了此类住宅价格上涨的压力更大。到了2014年年末，两者之间的差距依然较大。

图370城一二手住宅价格指数定基增幅