楼市新政陆续出台 二手房房价走势预测

　　此次房贷新政大幅降低了二套房的首付比例的门槛，这让很多改善性需求的购房者欢欣雀跃，可以更早实现自己的二套房梦想。不过，政策虽然放开了，购房者是否能够如愿拿到银行或公积金中心的贷款，则是一大问题。

　　A

　　广州“限购”会不会松绑？

　　一线城市有压力，“穗六条”短期难放开

　　业内几乎一致认为，国家房地产调控政策总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段，转向市场化的调控手段，调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策转向寻求更加平衡的供求关系。但由此衍生的问题是，新政之后，下一步棋怎么走？锁在广州头上的“限外”、“限购”紧箍咒何时解除？

　　参加昨日央行房贷新政会议的中央财经大学金融学院教授郭田勇对南方都市报记者表示，此次二套房首付下调是房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住性及改善性购房需求，以改善民生、稳定经济。

　　郭田勇认为，从文件上看，“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

　　一家国有银行广东省分行个贷部负责人还表示，目前仍在等待总行具体实施细则，预计广州以外的广东其他地区一般跟随国家政策进行调整。但广州地区仍需要看，地方央行是否会出台针对限贷政策的调整文件。

　　合富置业市场部市场经理梁燕明也认为，估计短期内一线城市放开限购的可能性不大。

　　2013年11月18日，广州市出台楼市“穗六条”，重申原有调控政策，提高外地人购房门槛，以及进一步提高二套房贷首付比例，由六成提至七成。按照规定，5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，才能限购1套住房。这一政策的出台，剥夺了不少外地人的购房资格，也将部分改善型买家阻挡在购房门槛外。目前国内大部分城市限购都已松绑，只有北上广深几个大城市尚未解除。

　　B

　　房贷利率会不会降？

　　商业银行放贷资金紧，利率或稳中有升

　　南都记者采访了解到，目前商业银行存款吸收能力大幅下降，可以放贷的资金也因此受到掣肘。更重要的是，商业银行受制于资金成本高的压力，很难给予购房者较低的房贷利率。

　　在目前的房贷市场上，商业贷款占据绝对主体的地位，公积金贷款占比非常低。对于使用商业贷款的购房者而言，首付门槛降低了近一半，这意味着购房者对商业银行的借款需求也将大幅增加。

　　对于商业银行，房贷资金需求量的增加是一种压力。目前商业银行普遍出现存款下滑。在目前存贷比的限制下，存款下滑将会制约可以放贷的资金量。尽管监管部门对存贷比进行了调整，但商业银行依然面临这种压力。

　　在可能出现的大幅增长的房贷资金需求面前，商业银行的放贷资金额度并不宽松。一家国有银行广东省分行个贷部负责人在接受南都采访时表示：“从春节后各家银行的放款速度上看，额度并不像外界认为的那么宽松。”她表示，目前各家银行的房贷，比前年要松，但比去年还是稍紧了。在放贷额度不宽松的情况下，商业银行将会甄别客户资质。优质客户会得到优先照顾，而劣质客户可能拿不到贷款。另一方面，购房者拿到贷款等待的时间可能比以往长不少。

　　如果你有幸能够拿到房贷，那也别高兴过早，因为你可能不得不面对一个较高的房贷利率。据悉，去年由于房贷额度相对宽松，部分银行随行就市下调了房贷利率，久违的房贷折扣重出江湖，以广州为例，9.5折已经成为市场主流折扣。

　　一家股份行广州分行信贷部相关负责人告诉南都记者，如果新增房贷需求量很大，那么，在可贷资金有限的情况下，银行自然会提高房贷利率。更重要的是，银行的资金成本现在比较高。兴业银行首席经济学家鲁政委告诉南都记者，虽然房贷新政为购房者敞开了大门，但是是否能够从银行处获得房贷，商业银行也有自己基于商业利率的考量。鲁政委说，在互联网金融和金融脱媒的双重影响下，现在银行吸收资金成本比较高。比如，以银行资金的一种资金来源———同业资金为例，同业资金一年期利率都达到5%左右。而目前央行最新的一年期基准利率只有5.35%。高企的资金成本决定了商业银行对房贷利率不会下降，可能还会有所上升。在鲁政委看来，目前高企的资金成本下，商业银行房贷利率不上浮已经不错了。

　　交通银行金融研究中心研究员徐博也认为，取消折扣或者继续下调的可能性都不大，银行应该会保持现状。