前海蛇口自贸区房价达6万/平 二手房报价上涨

　　众所周知，房子的价值并不在于钢筋混凝土，而在于它所存在的地段，李嘉诚的地段论依旧是颠覆不破的楼市真经，而地段的价值既在于它和城市的关系，更在于它汇聚了多少政府资源和社会资源。房地产因此成为最直接呈现一个区域价值的风向标，且以楼市为题来看自贸区种种。已经获批的上海、广东、天津、福建四个自贸区，每一个都将在中国经济版图上扮演着不同的角色，但是由于靠近港澳，又曾为中国现代经济实验田，地缘与基因，注定前海蛇口更显与众不同。

　　资深经济评论人叶檀曾表示，以香港的法制和全球资源集散中心的优势，来碰撞深圳在中国金融中心的地位，以及深圳30年来不灭的创新创业梦想，是前海自贸区免与其他自贸区争宠的上佳之选。而去年12月，“招商局就直接给党中央国务院写了信”后得以加入自贸区的蛇口，是目前唯一由企业成功申请获批的自贸区，也是中国30年前开眼看世界的窗口、践行市场经济的实验田，和其他自贸区亮相时宛若白纸一张的情况相比则更为特别。

　　上海自贸区挂牌不足3个月土地溢价已达445%

　　当房子尚未大规模出现时，土地就这样赤裸裸地将资源价值呈现出来。

　　多数自贸区获批时，区域内并没有大量的建筑，为将来的产业规划留足空间，前海便是如此，与上海自贸区内的七个板块颇为相似。“前海和上海较为接近，因为从确定自贸区以来，区域内没有太多楼盘来拉动，对于房地产市场的影响主要体现在地价上。”中联链家二手房研究院总经理肖小平认为，之前自贸区给前海带来的片区增值更多地体现在土地上，几乎只要拍地就会出地王，和当年的上海也比较接近。

　　中原地产研究中心报告显示，上海自贸区挂牌前后成交的住宅土地溢价率上升100%-150%，并在2013年12月18日自贸区内浦东临港板块拍出一块溢价率高达445%的商用土地，此时距离上海自贸区2013年9月29日挂牌不足3个月。

　　与上海相近，但也有所不同。“深圳侧重服务贸易的自由化，上海更着重货物贸易。深圳自贸区有更高附加值，单位产出会更高，自主创新更强，未来有更多的可能性。”戴德梁行华南区策略发展顾问部董事李伟如是说。

　　蛇口更加不同。不仅是当前唯一企业申请获批的自贸区，当它以黑马之姿凌空入场自贸区时，也并非白纸一张，几乎没有任何一个自贸区可以拿来与之比对。作为曾经中国看世界的眼睛和现代经济实验田，30年来蛇口历经多次产业转型和升级，已是深圳占尽天时地利的成熟片区，自贸区获批后，存量住宅、商业、办公空间则直接承载了自贸区概念打开的价值空间。深圳中原研究中心经理王飞介绍:“自贸区出来之后，蛇口二手房有很多返价10%-15%很普遍，今年春节后，最新数据显示还是有很多往上走，3月再涨10%也很普遍。”

　　周三上午，南都记者随机抽取位于蛇口自贸区里的成交较为旺盛的小户型楼盘四海公寓，家家顺网站上的成交记录显示，若以47.93平方米的一居室户型为例，2015年2月14日成交价约为3.96万元/平方米，而去年12月27日成交一套价格为3.44万元/平方米，涨幅15%左右。而位于前海路上、靠近前海自贸区的中海阳光玫瑰园，2009年以均价1.1万元/平方米开盘时遭遇全城投资客疯抢，自贸概念后一直保持3.75万元/平方米左右的成交均价，今年3月成交的4套二手房，成交均价已在4.12万元/平方米，和1月相比有近一成涨幅。

　　政策力度决定升值空间

　　涨涨涨，几乎成了自贸区房地产市场的唯一主题，市民林女士原本希望在蛇口换房，但是却被一片涨声和动辄就要5.5万元以上的房价吓到。对于自贸区内的首轮房价上涨，业内普遍认为是投资和投机的需求在推动，而将来上升的空间，业内人士几乎普遍认为，与将来自贸区政策落地的力度正相关，并表示，产业经济依旧将没有悬念地带动房地产价格起伏，无论是自贸区本身，还是放眼国内。

　　“资本往往非常敏感，蛇口加进来之后，跟前海的变化相似，投资投机需求往往是第一波进来，待到将来产业聚集带动高端人群进入，对于高端物业需求增长，再由他们进行高位接盘。”深职院房地产研究所所长邓志旺的分析，得到更多业内人士的认同。李伟也表示，目前自贸区的住宅价格增长多为噱头，投资型。中联链家二手房研究院总经理肖小平透露，宝中楼市一路借着自贸区的东风，从单价6000元到如今二手市场不少楼盘单价破5万，其中不乏人为炒作因素，曾有炒房机构主攻宝中，借助自贸区概念，甚至内部成交，做高市场成交价格，并且提供一条龙金融服务，将熙龙湾炒出天鹅堡的价格来。

　　对于自贸区未来的房地产走势，政策落地的力度成为最关注的支撑。其中四个自贸区2015年将统一负面清单管理，4天前的腾邦前海国际保税跨境购物展示中心试运营，以及3月12日蛇口工业区总经理杨天平提出的香港城设想，不断从各个角度，掀起购房者的预期。

　　“房价上涨往往不止是住宅，就像福田这么多年一直房价坚挺，和商业、产业都有联系，前海写字楼有很大体量，超出住宅很多倍，物流、产业的支撑，是推动房价、地价持续走高的动力。”深圳中原研究中心经理王飞认为，目前来看，经济空间还很大。

　　对于自贸区能否继续领跑深圳楼市，李伟认为，还要看人才导入的进度。人才导入关键在于产业的导入。除此之外，邓志旺认为，当自贸区概念出来的时候，价格会有略微过度的反应，等到热度下降，涨价速度也会慢慢减下来，然后等到自贸区产业成型，房价与产业的速度将会再度匹配同步前行。对于自贸区政策的力度，他表示，按照新一届领导人的气魄，应该会远高过海南每天5000元的免税额度，甚至有和香港接轨的可能。

　　房价天花板将台阶式存在

　　如果政策足够开放，那么自贸区的房价会不会就这样一直涨下去？至少从上海的情况来看并非如此。尽管2013年拍出高溢价土地，但是进入2014年后，由于受到宏观调控、信贷不振、经济下滑以及自贸区概念退潮影响，自贸区的概念受到重新检视，想象空间开始萎缩。2014年，上海自贸区的房价处于成交量长期横盘，价格下滑的趋势，甚至在一段时间内领跌全市，部分楼盘价格下降达10%，临港板块房价一度从15000元/平方米左右的均价跌破万元大关。宏观经济环境走势和调控政策，依旧是中国房地产市场的根本，自贸区也无法例外。

　　从微观环境来看，“首先自贸区和学位房不一样，这种概念上的推动更多是心理利好，不属于刚性需求利好。”肖小平认为，如今后海蛇口基本都在6万左右，已是普通刚需的天花板，而区域价格也是有阶段性天花板的，当这个阶段区域价格到了那个位置，承接的人群就会有限，更关键的是选择就会很多，除了对片区的认同，实质的产品品质此时也是打动购房者的重要因素。同时她也提出小小担心，自贸区后，产业和人群聚集，若交通问题不能提前解决，势必影响未来宜居指数，对于地处深圳西端的前海蛇口尤为如此。

　　对于价格天花板一说，邓志旺则表示，这个天花板是存在的，但也是移动的，价格上涨之后，的确接盘的人会越来越少，最终还是要回归到区域和城市的支撑能力，短期存在之后，也又可能随着国际化企业的进驻，以及国内消费的引入，再度台阶式上升，就如同第一波以投资投机需求为主，但是未来自贸区政策落地，带旺区域商业氛围，办公居住购物环境优化，也将反过来刺激区域的房地产市场，通过地价房价的上涨，来平衡区域内对税收的减免和建设性投入。

　　尽管如此，但各位受访者几乎一致认为，前海蛇口楼市无疑还有继续上涨的空间，毕竟深圳仍在向西发展，蛇口加入之后，对前海的促进作用还没有充分发挥，自带创新创业基因的深圳，势必将在新一轮中国经济结构调整中，扮演更为重要的角色。

　　二手报价上涨惜售明显

　　自贸区消息传出后，中原地产蛇口A区的业务人员反映，蛇口A区的盘源报价普遍上涨了10%-15%，投资客看盘的比重上升。蛇口C区雍景湾分行的业务人员亦表示，在蛇口加入自贸区消息传出之后，访客数量明显增加，入市心态积极，但是客户产生惜售心态，放盘价上升5%-10%。由于业主开始出现观望和惜售情绪，放盘也开始减少，房源供不应求的情况明显出现。