2015年一季度房地产市场成交情况分析及后市预判

　　2015年一季度，房地产市场进入传统淡季，成交量与年前旺市相比几近腰斩；然而与去年同期水平相比，供应量大幅增长，特别是内陆大中城市涨幅尤高，而成交表现却不尽人意，成交面积同比去年同期有所下滑。

　　1、供应：同比大幅增长，三四线城市涨幅尤高

　　经过2014年第四季度供应井喷后，2015年1季度，适逢春节，重点城市商品住宅供应量虽应市下降，但与去年同期相比仍处高位，其中，内陆省份大中城市增幅尤甚。据CRIC监测，1-2月重点城市商品住宅供应量达到3345.5万平方米，同比增幅超过25%，其中三四线城市同比增幅最大。

　　分城市能级来看，一线城市供应面积达397.4万平方米的高位，同比涨幅高达25%，这主要是因为，广州、深圳两城市供应量较去年同期大幅增长，使得一线整体供应量大增，其中，广州供应量近150万平方米，为一线城市中最高，同比大增67%，深圳也一举打破历来一季度供应低位，供应量同比大幅增长超过40倍。二线城市供应量同比增幅在各线城市中最小，然而，城市间分化严重。绝大部分内陆省会城市同比大幅增长，而大连、海口、宁波、南京、苏州等沿海城市同比都不同程度下降。而三四线城市，受返乡置业潮的推动，商品住宅供应量同比增幅最大，不仅洛阳、清远、泰州等内陆城市供应同比大幅增长，东莞、中山、江阴等沿海经济发达、吸附力较强的城市，供应量也继续保持高位，出现不同程度增长。

　　2、成交：一线城市同比增长，而二三四线城市明显分化

　　央行的春节前降准、节后降息及市场寄予厚望的“返乡置业”都未能力挽狂澜，市场成交不仅环比大幅下滑，与去年同期相比也有所萎缩。从CRIC监测数据来看，全国重点48城市1季度商品住宅成交4855万平方米，与去年同期相比下降4.4%，从各线城市来看：

　　一线城市商品住宅成交量较去年同期增长8.8%，在各线城市中表现最好。这主要是因为，一线城市市场最为敏感，去年同期市场下行下，市场快速下滑，下降幅度大于二三线城市，使得2014年1季度成交量相对处于低位，而本季度成交虽较去年四季度大幅下滑，但同比来看仍高于去年同期。

　　二线城市来看，近6成城市同比下降，且沿海大中城市跌幅明显高于内陆城市。据CRIC监测，重点二线城市商品住宅成交量与去年同期相比降幅接近8%，且城市间分化明显，济南、武汉、南宁、长沙等内陆城市较去年同期都出现不同程度增长，而福州、南京、天津、厦门等沿海城市同比仍大幅下降。值得注意的是，合肥、南昌、贵阳等城市往年市场表现一向稳定，且一般1季度受益于返乡置业，市场表现一向较好，而今年1季度成交却一反常态，出现大幅下滑。

　　三四线城市表现参差不齐，部分沿海城市及区域中心城市表现抢眼。与去年同期相比，各三四线城市市场表现参差不齐：第一，部分经济相对发达、人口吸附能力较强的沿海城市或区域中心城市，市场表现突出，同环比均保持上升势头，如东莞、温州、扬州等；第二，而相对偏远，经济落后的内陆省份三四线城市，市场持续不振，“返乡置业”需求相对于突出的供求矛盾显得十分乏力，市场继续下挫，如大厂、大庆、莆田等。

　　在我们看来，今年1季度市场无法延续去年下半年回暖势头，且同比继续下降，成交处于低位，其主要原是：第一，受国家宏观经济面影响，由于经济下滑预期加大，购房者信心大幅下降，看衰楼市，观望情绪浓厚，而刚需入市也更加谨慎，使得整体成交继续走弱；第二，去年第四季度的成交提振离不开政策面的连番刺激，而时至1季度，政策效应已大为弱化，虽然1季度央行先后降准、降息，利好楼市，但作用依然有限；第三，虽然资金面继续宽松，市场流动性加大，但银行对购房信贷政策并未明显放松；此外，连续的降准降息使得金融机构的个人房贷业务利润空间大大压缩，直接影响银行投放个人房贷的积极性。

　　3、市场预判：市场趋稳，但分化或进一步加剧

　　二季度，整市场“稳”字当先，二、三线城市分化将进一步加剧。今年经济增速预期下滑0.4个点，经济下行压力或大于去年，因而房地产市场的稳定对经济面的稳固至关重要。3月两会明确提出“稳定住房消费”，“支持居民自住和改善型住房需求”，同时鼓励各地根据实际情况因城施策，预计中央及各地政府房地产相关政策将会陆续出台，提振楼市信心。而且随着后续政策出台，二季度楼市有望回稳。

　　分城市能级来看，一线城市短期内调整限购政策的可能性不大，但公积金等政策的微调或快速跟上，且在强大的经济、人口支撑下，当前供求基本平衡的市场将继续保持稳定，房价也依然坚挺。

　　二线城市来看，两会后，支持改善型需求、存量转保障、公积金等政策或快速跟进，市场也会转稳，但分化趋势进一步突出，如合肥、成都、济南等市场供求比较均衡的城市，供应量或快速上升，成交量也将稳步回升，降价可能性不大；而沈阳、海口、青岛等供求矛盾突出的城市，去库存仍是当务之急，成交均价保持平稳或小幅下降。

　　就三四线城市来看，整体市场不容乐观，但随着落户政策将进一步放宽，吸引农民就近城镇化，或助推部分区域中心城市及人口、经济吸附力较强的城市快速去库存，成交量上涨。