2015年第一季度上海楼市报告之土地篇

　　2015年一季度，上海房地产市场低迷魔咒继续待解。在此背景之下，不仅楼市成交表现不见提振，土地市场也倍受波及。

　　据搜狐焦点统计，今年1-3月份，上海全市共出让28幅经营性用地，总成交面积为116.72万平方米，卖地收入累计268.16亿元。同比2014年一季度，沪上土地市场今年明显“欠收”，经营性用地成交面积与金额分别大幅下滑48%与41%。

　　低调开局沪土地一季度鲜有亮点

　　数据显示，2015年一季度上海公示各类土地51幅，合计229.38万平方米，较去年同期下滑37%，而较去年四季度大幅缩水76%。由于土地供应量萎靡，也导致一季度土地成交量的明显下滑。

　　根据搜狐焦点监测，在上海一季度成交的28幅经营性地块中，住宅性质用地占12幅，纯宅地为8幅。除了闵行区颛桥镇186-1地块被武汉摩码置业有限公司以95.55%的溢价拿下以外，其余宅地均近乎底价成交，闸北热门板块的大宁住办也不例外。

　　3月20日，华润与珠海华发联合体以70.52亿的总价，摘得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼板价为34870元/平方米，溢价率仅为16.23%。不论是最终成交楼板价还是溢价率，该住办地块都明显逊色与大宁方兴地块。

　　同策咨询研究部分析师许之静表示，一手房市场在今年一季度供求量萎缩明显，主要是由于供求双方均在等待两会对于房地产调控的定调。房地产市场浓郁的观望状态，不仅使得地方政府放缓供地节奏，房企拿地也异常理性和谨慎。

　　与此同时，沪上土地市场起始楼板价的不断高企，也在一定程度上加剧了成交表现的“寒意”。同策咨询研究部数据显示，2015年一季度，上海各类土地成交楼面地价为7416元/平米，环比与同比分别上扬了34%与22%。从一季度经营性用地的溢价整体偏低的情况来看，上海土地楼板价的上扬与起拍价的飙高不关系。

　　新政提振楼市未来土地市场趋热

　　自2014年“930新政”以来，政府救市举措连绵不绝。继3·30组合拳出击后，上海4月8日又发布公积金新政，购房门槛进一步降低。可预见的是，未来楼市势必将不断升温，土地市场也将受益。

　　在提振楼市信心的同时，刺激土地市场的政策近期业已出炉。3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　对此，沪上业内表示，《通知》等政策层面决定了今后上海土地供应，尤其是商品住宅供应，总体占比加大将成为一种趋势。

　　多重政策利好之下，许之静认为，随着330新政的利好发酵，以及最新确定的上海公积金额度提高的消息，沪上品牌房企对于优质地块的争夺会更趋激烈，“地王”现象也将不可避免。她预测称，在即将发布的2015年供地计划中，政府将提高住宅用地的比重。