2015年一季度中国房地产市场分析及全年走势预测

　　中国指数研究院4月13日发布《2015年一季度中国房地产市场研究报告》，2015年一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月份涨跌幅均在0.25%以内，表现较为平稳。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2012年6月-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨，2014年5月首次下跌，2014年全年累计下跌2.69%。进入2015年，百城价格以平稳变化为主，一季度累计微跌0.18%，跌幅较2014年四季度收窄1.04个百分点。

　　第一部分：2015年一季度中国房地产市场形势总结

　　1.政策环境：聚焦去库存、促消费、稳增长多轮政策组合改善市场供求

　　2015年一季度，在经济下行压力加大，楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，同时降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。而两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。

　　货币政策逐步宽松金融信贷组合效应推动市场平稳发展

　　降息降准释放流动性，保持宏观经济平稳运行。两会政府工作报告提出，今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重预调微调，更加注重定向调控，积极的财政政策要加力增效，稳健的货币政策要松紧适度。2月央行在经济下行压力加大背景下，先后下调存款准备金率和存贷款基准利率，5年以上贷款利率已降至十年新低。

　　此轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境，符合市场预期。对房地产市场来说，降准向市场释放资金流动性，促进企业融资与个人购房消费，而降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。整体的量化宽松带动市场销售积极向好，助力消化地方库存压力，为楼市增强信心与活力。

　　二套房首付下调，利好改善性住房需求。季末，央行、住建部、银监会三部委发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，提出对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　两会提出“稳定住房消费，支持自住型住房和改善性住房需求。”信贷政策对房地产市场影响历来最为显著，相关部门紧随两会精神出台信贷新政对改善性住房需求进行支持，超预期下调二套房商业信贷首付比例至四成，宽松程度与2009年相当。下调二套房首付政策降低了购房门槛，将刺激潜在改善性住房需求释放，尤其是针对一二线城市中首改房的自住需求释放有明显刺激作用。新政将有力促进市场成交回暖，库存压力去化效应也将逐渐显现。

　　中央地方公积金政策积极调整，刺激自住、改善性需求积极入市。住建部在全国住房公积金管理会议中明确要提高资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，用好用足公积金。此前住建部已连续下发多个文件，要求切实提高住房公积金资金的使用效率。年初国管公积金贷款最高额度上调至120万元，明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。而地方积极跟进，以福建“闽七条”为首的放宽首套、首改房认定标准与降低公积金贷款使用门槛的地方政策，开启了地方公积金政策宽松调整新浪潮。多省市相应调整放宽公积金信贷政策，通过提高贷款额度、降低首付比例等方式支持住房需求。一系列公积金改革政策的出台，将明显减轻购房群体购房压力，提升其购房能力，将刺激潜在自住与改善性需求加速入市，缓解楼市库存去化压力。预计将有更多城市，尤其是三四线城市根据地方特点和需要，出台类似的公积金调整举措化解楼市库存。

　　多管齐下去化楼市库存供需两端同调整稳定市场

　　需求层面：个人住房转让营业税免征期调整，持续提升市场交易活力。季末，财政部、国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由此前的5年下调为2年。免征期的放宽将加快二手房流通速度、减免部分二手房流转成本，促进更多二手房与购买者入市，刺激交易，活跃市场消费。而二手房市场的变化也将促使新房市场发生量价变化。

　　探索回购商品房作保障房，化解市场存量。住建部表示“拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房”。两会也提出要把一些存量房转为公租房和安置房。这一方式将提高棚改居民安置效率，同时打通保障房源与存量房衔接，对于部分高库存城市而言，可进一步去化市场库存。目前福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区已在试点回购商品房用作保障房，也有多地政府表态将出台政策支持保障房源与市场存量接轨。

　　供应层面：控制土地供应，优化住房用地结构，供应端缓解库存压力。2015年3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出要因地制宜确定住房用地规模，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，从而确保市场供需平衡。同时指出，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，各地也可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。通过对存量房源的优化调整，将在一定程度上缓解房企销售压力，有效促进市场供求状况的改善。

　　加快落实长效机制建设推动新型城镇化进程

　　不动产登记条例正式推行，明确权属盘清房地产行业基底。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行。今年各地两会政府报告中，不动产登记也成为政府工作的一项重点，明确年内积极推行不动产登记的职责和机构调整。不动产统一登记有助于完善市场经济基本制度，明确不动产权属，盘清存量，为房地产市场相关管理打造基底。不动产登记数据的完善和信息共享将为房地产税等制度改革及相关政策提供数据支持，促进房地产市场的长期健康发展。

　　深化农村土地改革，落实户籍改革制度。中央一号文件《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》出台，强调全面深化农村土地改革，推动统一的城乡建设用地市场建立，引导农村产权流转交易市场健康发展。同时全国33个县级改革单位开始试点，稳步推进农村土地制度改革。2月15日《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》提出，要加大户籍制度改革，取消暂住证制度，全面实施居住证制度，建立健全与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制。居住证全面实施有利于保障外来人口权益，促进城市管理和人口有序流动，同时推进农业转移人口向城镇居民转移，利好房地产发展。

　　完善住房制度建设，健全多层次住房体系。1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。随后，中央提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，进一步加大对租赁市场的支持力度。租赁市场发展完善将进一步健全多层次住房体系，有助于保障民生，促进房地产行业长期平稳运行。

　　新型城镇化试点落地，区域一体化进一步推进。江苏、安徽两省及宁波等62个城市（镇）成为国家新型城镇化综合试点地区，新型城镇化建设进入实操阶段。同时今年两会强调，要加快自贸区建设和“一带一路”、构建全方位对外开放新格局，推动京津冀一体化和长江经济带建设、引导产业升级转移，促进中西部开发区建设、加快中西部新型城镇化发展。加快推进区域经济建设成为2015年经济工作的重点和新增长点。