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82家上市房企2014年净利润860亿元
2015/4/15 8:33:20 来源:中国产业发展研究网 【字体:大 中 小】【收藏本页】【打印】【关闭】
核心提示: 4月13日,兰德咨询向《证券日报》记者提供的最新数据显示,剔除数据不全房企,沪深港三市82家上市房企净利润总计860.4亿元,同比增长6.09%,但从全行业来4月13日,兰德咨询向《证券日报》记者提供的最新数据显示,剔除数据不全房企,沪深港三市82家上市房企净利润总计860.4亿元,同比增长6.09%,但从全行业来看,净利润指标可能并不好看。
“近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降约2.5%和1%的速度快速走低。”兰德咨询总裁宋延庆表示,2015年行业利润率很有可能击穿10%的红线。
那么,利润都去哪儿了?据兰德咨询统计,上述82家上市房企的资金成本总计582.15亿元,同比增长26.9%,为净利润的68%;利息支出为347.01亿元,同比增长17%,为净利润的40%以上。
利息支出为净利的40%
“如果不考虑公允价值变动收益、营业外收支等因素的话,可以简单理解为,营业收入减去营业成本等于营业利润,营业利润减去所得税费用等于净利润。”宋延庆向《证券日报》记者表示,而营业成本包括开发成本、利息支出、三项费用、营业税及附加等。
在开发成本中,土地费用占比最大,资本化的财务费用占比也相对较高。据兰德咨询监测,不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大。例如,万达的平均土地成本占销售均价约10%,龙湖约18%,万科约25%。
值得注意的是,近年来利息支出和三项费用侵占净利的比例也都在增加。
据兰德咨询统计数据显示,万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均出现增长,增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。
由此可见,即使地产行业的龙头企业一样难以避免利息支出快速增长的局面。据兰德咨询推算,近年来,算上信托、基金等,房企有息负债加权平均息率是10%左右。不过,有想法的房企早在2014年初就意识到了净利润遭到侵蚀的行业趋势。
鉴于此,开发商近年来开始用提高推行产品线开发的方式来提高周转率。同时,“管控成本”已经成为部分房企制定年度任务的重要指标。
“从战略高度来看,统筹和优化价值成本,完全能控制住成本,并把降低的利润率给拉升起来。”宋延庆表示,从成本角度来看,未来的房产市场,将是比拼“精巧”的时代,谁的费效比低,谁的价值链上利润源就多,谁就更有降价的底气。
七成房企财务费用增加
据兰德咨询向《证券日报》记者提供的另一组数据显示,在上述82家房企的资金成本中,财务费用达170.3亿元,同比增54.4%。其中,有70.7%的企业财务费用有不同程度的增加,其中有46.4%的企业财务费用增长率超过了50%。
从2009年至2014年82家上市房企财务费用及财务费用率来看,财务费用一直在快速增长,由2009年的34.4亿元上升至2014年的170.3亿元。而从平均财务费用率来看,仅2013年出现回落,由2012年的2.0%降至2013年的1.47%,2014年则马上爬升至2.22%。
宋延庆向记者表示,“由于房企年报中看不出全部有息负债额,而且负债利息支出部分要资本化,部分算作财务费用,所以我们通常将资本化利息支出和财务费用之和视为资金成本。”
显然,这意味着财务费用的增长将加重房企资金成本的负担。而鉴于房地产开发是资金密集型行业,加上这些年房企基本都是利用“以债养债”的高杠杆模式运营,因此资金成本早已成为侵蚀房企利润的另一个成本大头。
据兰德咨询统计数据显示,82家上市房企的资金成本总计582.15亿元,同比增长26.9%,为净利润的68%。
除此之外,各种税费也在侵蚀房企利润。据兰德咨询统计,与房地产开发相关的11种税费,约占房价的13%-15%;各类规费、杂费,约占房价的8%-12%——税费全部加起来,约占房价的20%-25%,有些三、四线城市甚至高于25%。
“当市场转为买方市场时,运用传统方式压低开发成本中的工程费用等手段,若造成质量问题,将会对开发商造成更大的反噬,比如此前业内被曝光的各种‘质量门’事件。”另有分析人士向本报记者称,所以,对于刚性成本的控制,可能很难见效,而且开发技术都较为成熟,这无法成为企业独有的减少成本的优势,在这种市场环境下,要想减少财务费用、三项费用以及利息支出等各种资金成本的压力,改变传统方式,包括运用互联网+思维去优化销售费用等手段将成为开发商管控成本的有效途径。
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