公寓O2O 破坏性颠覆还未发生

　　经历10多年发展，如今又被资本推上了互联网的风口浪尖之上，公寓行业仍处于初期阶段，由互联网思维触发的破坏性颠覆还未发生。

　　从不温不火到井喷爆发，不到半年时间，青年公寓瞬间被推到了地产O2O的风口。

　　2014年9月，小米科技联合创始人、董事长兼CEO雷军只花了5分钟便敲定领投YOU+国际青年公寓A轮融资的决定，并愿意担任YOU+的顾问。

　　顺为资本的1亿元重金砸入，令运营三年有余的YOU+公寓及其商业模式备受瞩目，也自此开启了青年公寓市场硝烟弥漫的序幕。事实上，在获得投资之后，YOU+公寓除了原有的两家店，目前还有8家新店正在修建，新的店面分布在上海、北京和广州。3月份YOU+正式宣布进军北京，目前已经有苏州桥店和上地店开业。而另一大青年公寓领域的参与者则是链家地产，早在2011年就推出了O2O品牌“自如”，旗下有分布式产品“自如友家”和集中式公寓“自如寓”。

　　在过去半年里，这个行业的竞争对手不断出现??2014年11月，优客逸家宣布获得来自经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、华兴资本多方投资的2200万美元B轮融资，估值达8000万美元。12月，蘑菇公寓宣布获得由海通开元基金领投，IDG、平安创投跟投的2500万美元B轮融资。今年3月，“上海寓见公寓“刚刚获得第三次注资，这家同样瞄准青年长租市场的分布式公寓品牌成立仅仅一年。

　　“互联网这个风口，一旦吹起来将是很可怕。”有业内分析人士指出。

　　旧生意，新难题

　　“自从雷军投了YOU+后，好多机构都在看这个方向，虽然很多人不是特别看得清雷军的思路”，谈起去年YOU+这个引爆互联网公寓热点的1亿元投资，华泽资本的Iris这样说。

　　市场空间巨大是机构涌入的主因，根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿元。其中70%是年轻人，年轻人中超过77%为80后。以需求量最大的北京为例，每天在北京寻找整租房源和合租房源的人数达到9.1万和3.7万人次。由于散租房源分散和大量闲置房源的存在，外加网络虚假房源泛滥，“黑心”二房东和中介们掺杂其中，租房的痛点比比皆是。

　　而看不懂的原因在于，YOU+作为集中式公寓，本身是对商业地产的改造，更像是房地产项目。资产重，还有种种突出的“情怀设计”和租客准入机制。综合看来，与互联网偏爱的通过模块化快速复制实现占领市场的思维并不很吻合。

　　晟曜行服务公寓联合创始人全雳在公寓行业从业近10年，他认为，YOU+的模式集合了创业办公+创业公寓+创业孵化，“这个模式目前是最好的，但是行业模式最好不代表运营最好，还是要看两三年之后的运营结果。”

　　华泽资本的Iris认为，集中式公寓基本就是传统地产生意，而分散式模式有部分互联网的因素但也不是纯互联网项目。

　　“互联网项目前期是不考虑盈利的”，Iris介绍。分布式公寓可以通过提升租房体验来增加溢价空间。不过，传统公寓生意则需在经营上算好账，尤其对于集中式公寓而言，拿房周期长，前期整栋承租、装修投入巨大。

　　如何成规模、低成本获取房源，是集中式公寓遇到的首要挑战。在一线城市，整栋的毛坯房已非常鲜见，不仅周期长，拿房成本也在逐步上涨，并且还要与快捷酒店竞争。据新派公寓的创始人王戈宏介绍，目前北京收购旧楼的价格平均在3.5万~4万元/平方米。而实际情况是，每平方米超过3万元的物业已不再适合做青年公寓改造项目。