2015中国房地产上市公司测评报告解读

　　5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”在香港发布，万科、保利、万达位居上市房企百强榜前三甲。以下为测评报告解读：

　　榜单：行业洗牌进程加速

　　《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化洗牌进程加速。

　　股市：沪深估值领先港股

　　2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值均为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低。沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。

　　规模：房产收入增速放缓

　　2014年，上市房企资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。相较于2013年增速的大幅回升，2014年，各项规模指标中，除了净资产均值以外，其余三项指标增速均有不同程度的下滑。其中，总资产均值、房地产业务收入均值和营业利润均值同比增速分别下滑0.91、42.64和2.76个百分点。总体来看，房地产上市公司规模仍处于稳步积累过程中，但增速已经进入下降通道。

　　风险：净负债率再攀新高

　　2014年，房地产行业负债水平仍处高位。高企的负债水平反映出在市场低迷、销售下滑的情况下，企业扩张更加依赖借贷，普遍采用的高杆杠和高资金成本驱动的以债养债模式导致了偿债风险再攀新高。从长期负债比率来看，2014年房地产上市公司资产负债率均值为65.75%，较2013年微降0.06个百分点；而净负债率均值为88.86%，较2013年上升9.18个百分点，处于近五年来的最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值为193.00%，较2013年回升2.85个百分点；经营活动现金流持续为负且普遍恶化，现金流动负债比率均值再下降3.50个百分点至-11.24%。

　　盈利：利润空间受压明显

　　由于成本费用上升和房价下行对行业盈利空间造成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力绝对值指标仍延续了上年的上升势头但增速放缓，效率指标依然未能止住惯性下滑的态势。具体来看，绝对量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。

　　潜力：审慎补充土地资源

　　2014年在去库存的压力下，多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势，龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降，转型轻资产的城市配套服务商，而华润和保利则选择逆势拿地，积极补充土地储备。从拿地与销售的比率来看，2014年上市房企的拿地销售比率显著低于2013年，标杆房企的拿地销售比平均在20%左右。其中，恒大在2014年实现1315亿元的销售额，用于新增土地储备的拿地销售比为17%。

　　效率：加强去化稳健运营

　　2014年，房地产上市公司存货均值在230亿元左右，同比增加约15%。年内，上市房企存货周转率、流动资产周转率以及总资产周转率均较去年有所下降，其中，存货周转率由2013年的0.47下降至0.36。值得注意的是，对于以往通过高周转、高杠杆模式实现总资产快速增长的上市房企而言，2014年房地产市场销售受阻，调整库存结构、回归利润导向成为当前形势下房企的有效选择。数据显示，龙头房企万科、保利、龙湖、华润、恒大等均实现了盈利与周转的双平衡，平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平。

　　创新：互联网化渐趋深入

　　2014年是中国经济步入新常态的一年，也是房地产市场加快转型，不断创新的一年，“地产+金融+互联网”逐渐成为新形势下上市房企的战略要点，在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上，越来越多企业提出了新的尝试。轻资产转型、“房地产+X”跨界产品、“事业合伙人和项目跟投”、微信营销等均成为上市房企的创新尝试关键词。

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