一线城市豪宅成交复苏 土地市场竞争愈演愈烈

　　自“3·30新政”、央行年内连续降息等一系列利好释放以来，为住宅市场成交增添了动力，改善型豪宅也是加速快跑入“牛市”，加之近两年诸多前地王、准豪宅项目扎堆，四大一线城市的楼市“豪宅年”的竞争格局已然形成。与此同时，国内股票市场正值“牛气冲天”，由此，大赚一笔的股民们获利套现重返楼市，更是为豪宅市场带来强劲的消费力。

　　一线城市豪宅复苏

　　4月28日，绿城公司宣布，位于上海外滩董家渡的绿城黄浦湾新房源顶层以每平方米38万元报价，刷新申城公寓价格记录，其每套房源的总价都将超过一亿元。同时，瑞安集团日前也宣布将推出位于上海市中心的超级豪宅—位于新天地的翠湖四期项目，业内人士称，上海豪宅市场重返生机，房地产商竞相推出高端项目，迎合对于楼市前景充满信心的超级富豪买家。

　　随后，深圳也被曝出将首度出现单价20万元以上的地产项目。紧接着，北京豪宅市场再传“破天花板”的消息:东四环附近的霄云路8号将有单价36万元起，最高50万元/平方米的顶层近1000平方米空中四合院问世。

　　根据世邦魏理仕地产咨询服务公司的数据，今年一季度有1071套豪宅售出，每平方米的平均成交价超过10万元，总售价达到168亿元，较之去年同期的70亿元增长140%。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示:“高端房地产领域今年有一个非常好的开端，开发商将会更积极地推出豪宅以迎合购买兴趣的复苏。”

　　记者注意到，自“3·30”楼市新政发布后，4月以来，北、上、广等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。进入5月以来，四大一线城市的高端物业市场回暖明显，在深圳、上海等一线城市，甚至重现“日光盘”，即开盘当天即告售罄的情况。

　　在新政带动成交量上涨的同时，上海新房市场成交结构也发生较显著的变化，随着楼市转暖，豪宅市场日趋活跃，上海中原地产研究咨询部数据显示，今年单价6万元/平方米以上的豪宅套均面积为200平方米，而2014年和2013年分别为233平方米和246平方米。成交方面，今年以来，豪宅成交量延续去年9月以来的良好态势，即便在2月春节淡季也毫不逊色。价格走势方面，去年9月以来表现相对平稳，在9万元/平方米上下徘徊。虽然5月成交量再有很大突破的可能性并不大，但均价创新高已成事实。总体来看，豪宅和市中心物业成交旺盛是推高均价的主因。截至5月24日，8万元/平方米以上的豪宅成交76套。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，比如具有标杆意义的汤臣一品，开盘十年仅卖了139套，去化速度相当慢。近几年购地成本越来越高，对房企资金链也是一大考验，小户型豪宅由于面积小，资金回笼压力相对轻一些，因此房企需要寻求价格和去化的平衡点。从今年成交排名前十的豪宅来看，占比最集中的总价段在1000—1500万元/套之间，面积大多在250平方米以内。未来豪宅发展趋势或是二八格局，即80%的豪宅走小户型的“轻奢路线”，房企更愿意把这类豪宅当项目开发，以能快速去化和利润为目标。而另外20%的豪宅企业会把它当“作品”对待，利润可能不是最主要目标，更多赋予标杆的地位和企业形象展示。

　　此外，2015年被称为“北京豪宅元年”，房企在北京的豪宅营销战争从5月开始正式打响，一些品牌房企积极推盘，一定程度上表现出对后市的乐观。5月上半月，北京每平方米6万元级以上豪宅共签约51套，其中海淀区楼市整体进入10万元/平方米时代。

　　而在经历了一个季度的低迷后，深圳豪宅市场有望迎来今年第一波推盘高峰。深圳美亨投资统计数据显示，二季度开始，总价超千万元的豪宅将扎堆入市，约有3400套，占豪宅总量的七成。据中原地产统计，4月深圳一手豪宅项目成交量明显回升，共成交268套，合计5.33万平方米，面积环比增加36.2%，同比去年4月大增288.2%。其中，住宅类豪宅共成交4.65万平方米，环比增加28%。同时，豪宅进入快速去化阶段，至4月底去化周期为10.4个月。从中原、美联和安居客近期成交来看，购买豪宅的客户中，80%以上是自用客，投资客则较之以往大幅减少。

　　土地市场供需两旺

　　值得一提的是，据CRIC统计数据显示，4月，一线城市实现经营性用地成交168万平方米，总价228亿元，分别环比上涨4%和12%，二、三线城市则均有大幅回落。相对占比来看亦然，一线城市占比稳步趋增，成交面积占比较为稳定。同时，一线城市的土地出让价格也在同步追高，地王频出，溢价飙涨。4月份，一线城市溢价率高达34%，当月成交的16幅地块中，半数为高溢价成交。

　　据了解，有赖于市场强劲的消化能力，北上广深等一线城市近期供地计划频频。北京市国土局5月6日公布2015年度国有建设用地第一批商业住宅用地供应计划，首批供地块总计61宗，土地面积约601万平方米，约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的52.3%。同样，上海也加快推地节奏，4月23日推出3幅重磅地块，起始总价达144亿元，创年内之最，其中大宁地王姊妹地块起始价超69亿元；不到20天，上海又于5月11日—13日连发3个土地出让公告，挂牌出让7宗地块，总计土地面积29.36万平方米。广州也于4月底连续两日挂牌“地王级”地块:4月29日，天河广日电梯厂地块入市，建筑面积约24万平方米，起始价超过38亿元；4月30日，另一花都区巨无霸地块27亿元挂牌入市，建筑面积高达98万平方米。就连鲜有土地出让的深圳，也在5月19日发布2015年第二批城市更新单元项目，至此，2015年两批次城市更新单元计划已达到32项，总拆除用地面积达175.8万平方米。

　　德佑链家数据显示，1-4月，北上广深成交的住宅建筑面积分别为124万平方米、184万平方米、46万平方米和4.7万平方米。在一线城市率先回暖的情况下，开发商对一线城市的房地产市场仍有很大信心。鉴于北上广深土地疯狂入市及开发商蜂拥回归，加上楼市回暖带来的行业信心提振，业内人士表示，目前一线城市土地市场将保持供需两旺态势，且房地产开发投资、房屋新开工面积都将快速增长，成为提振行业的主力军。而随着土地可供应量逐渐减少，一线城市的土地竞争会愈演愈烈。