北京亿元豪宅盘点：什么样的房子能上亿？

　　今年的豪宅市场有点令人目眩。继10万+、20万+的顶豪产品之后，上亿元的豪宅成为楼市的关注点。

　　据亚豪机构统计，从2011年以来的4年半里，北京共成交了15套亿元豪宅。据了解，今年，潜在供应的亿元以上豪宅产品已经超过了15套。

　　上亿元的房子都有谁在买？什么样的房子才能上亿元？豪宅市场价格放开，对普通住宅会有影响吗？那就让本报记者带您看看北京城那些亿元豪宅。

　　□现状

　　4年7项目成交15套亿级豪宅

　　北京实际成交能够突破亿元的超级豪宅在北京低调又神秘，来自亚豪的统计显示，2012-2015年的4年时间里，北京仅有7个项目共成交15套亿级豪宅。这15套超级豪宅的共同特点是面积大，15套中有14套的面积都突破了1000平方米，面积最大的一套居然有4834平方米。在7个项目中，成交亿元超级豪宅最多的是远洋LAVIE，过去4年共成交6套。远洋LAVIE自2011年10月开盘后，是唯一一个在之后的4年时间里，每年都诞生超级豪宅的项目。同样位于中央别墅区的丽宫别墅，4年时间共成交亿元超级豪宅3套，均是在2013年项目收盘期成交。销量排名第三位的龙湖颐和原著售出了2套亿级豪宅。颐和原著与颐和园仅一墙之隔，因此得名。

　　除了远洋LAVIE、丽宫别墅、颐和原著外，还有4个成交上亿的项目，这4个项目在2012-2015年之间各售出了1套亿级豪宅。最久远的一个项目是钓鱼台7号院，2012年售出1套总价1.02亿的超级豪宅。此外，地处朝阳区姜庄88号的碧海方舟项目位于62万平方米的姜庄湖高尔夫球场中，2013年曾出让一套亿级豪宅。位于中央别墅区的财富公馆，以尺度恢宏的独栋大宅著称，那套4834平方米的产品就出自财富公馆，堪称墅王。

　　潜在供应不少

　　对于今年上亿级顶豪新品，中原地产首席分析师张大伟认为，目前查不出供应量，供应只有预期价格。

　　虽然目前仍未有亿级顶豪确切数量，不过，从目前市场信息看，包括泰禾北京院子、中国院子、北河沿甲柒拾柒号、龙湖西宸原著、北京壹号院、中粮瑞府等项目中含有亿元级项目的产品，北京亿元级顶豪将迎来新一波入市高峰。

　　以最近刚创造北京最高预售价格纪录的中粮瑞府为例，该项目共116套房源，此次共获批48套房源预售证，全部为联排别墅产品，主力户型830平米、640平米、460平米，其中最贵的9#楼103单价达220420元/平米，单套总价达到1.87亿元。当市场为之咋舌时，更多的人并不知道这些房源只是该项目规划中的“小户型”。据了解，该项目还有41套1067平方米、13套1400平方米的独栋别墅。可以预想，当这些上千平方米的产品入市后，单套总价会达到怎样的级别。

　　位于中国10大超级豪宅排行榜之列的泰禾中国院子，主打中国风的独栋别墅，至少有12套总价在3亿元级别的别墅。位于孙河板块的泰禾北京院子，还有6套1500平方米的独栋楼王，预计入市价格也将在2亿元左右。

　　亿万豪宅肯定是寂寞的

　　“亿万豪宅肯定是寂寞的，受众群体非常非常少。”中原地产首席分析师张大伟表示，从买家看，十亿级别的富翁才会可能买亿级豪宅，全国也就几百个人，因此，上亿的顶级豪宅产品较为稀少。

　　中原地产研究部统计数据显示：在前5月上海已经成交过千万豪宅合计2004套，这一成交量同比2014年前5月同期的960套上涨了109%。从北京看，顶豪物业成交也明显上涨，其中单价超过10万的居住类物业，在2015年签约已超过123套，即使剔除其中的盘古大观影响，也达到了27套。

　　不过，从北京出现亿级产品的项目来看，上亿元的产品在整个项目中只占有很少比例，项目大多数还是以千亿级产品为主。

　　既然能买得起亿元级产品的购房者凤毛麟角，开发商为什么不都做成千万级产品，非要留一些上亿产品？对此，张大伟表示，这样可以提高项目档次，其次，这种顶豪利润率也非常高。此外，上亿产品普遍面积很大，对于开发商来说，可以作为会所等使用。“很多亿万级别的豪宅，开发商可能是不会卖的，可以作为自己企业的会所，可以作为自己家族的财产，可以作为自己融资的抵押品。”张大伟表示。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，一般来说，从稀缺角度看，每个豪宅项目都有几个拔尖的产品。但是一般不会轻易抛售。而是会从人情角度最后兜售给私人关系好的投资者。所以说会出现压箱底一说。