2015年9月深圳房地产市场运行情况分析

　　业界预判的“金九”并未如期到来，深圳楼市一二手房成交量跌价稳的特征尤为明显。深圳房地产信息网监测数据显示，9月份全市新房成交4060套，环比下滑28.1%，同比上涨约三成。二手房成交12074套，环比减少3.5%，但同比涨幅达1.7倍。而在成交均价上，一二手房价涨幅明显收窄。地产观察人士判断，新房市场高峰将延迟到最后一个季度，二手房成交第四季度将有所降温，不过年前还是会出现一小波高潮，价格方面将基本持稳。

　　新房成交量连跌3个月

　　传统旺季“金九”已收尾，但深圳楼市自下半年以来开启的成交萎缩依然在蔓延。据深圳房地产信息网监测数据显示，9月份深圳全市新房共成交4060套，相比8月的5643套减少28.1%，成交面积约40.9万平方米，环比下降29.1%。新房成交量连续3个月下跌，与去年9月开始的上涨趋势形成鲜明对比。不过，上述成交量相比去年同期仍上涨约30.4%。

　　从中原新房访客量指数来看，9月份访客指数最高为83点，低于100点的荣枯水平分界线，这也反映了购房者心理呈现较为脆弱的走势。

　　尽管成交量持续走低，但在此前楼市上涨的余温下，一手房价仍保持惯性上升态势，升幅则大幅收窄。数据显示，9月份深圳新房成交均价为36191元/平方米，环比8月的36159元/平方米上涨0.1%。同比则大涨58.7%，成交均价连续5个月上涨。

　　深圳中原地产监测的实盘成交数据显示，目前价格较高的项目面临一定的去化压力，有部分定价过高的楼盘推售当日仅成交五至六成。

　　“事实上，9月份一些新盘或加推楼盘入市之后，整体市场反应还不错。”中原地产代理（深圳）有限公司二级市场董事总经理玉家雄指出，9月份整体推货量虽比8月有所增加，但相较往年仍较少，因此成交量未能达到预期。“这两年‘金九银十’都有推后的迹象，市场高峰反而延迟到最后一个季度。”

　　玉家雄称，最后几个月的价格还将持稳。由于楼市需求依然强劲，加上最后几个月供应量继续增加，预计从现在开始，部分开发商为稳定高房价，将会在供应量增大、竞争趋于激烈之前加快销售节奏快速走货，因此也会出现一些特殊的促销手段，但这是个别现象，并不是广泛性趋势。

　　二手房价涨幅明显收窄

　　在二手房方面，受股市动荡态势影响，整体楼市信心难以短时间内恢复，二手房成交量价也处于胶着状态。上述监测数据显示，9月份深圳二手房成交总套数为12074套，环比减少3.5%，但同比涨幅达172.4%。成交面积约110.5万平方米，环比微增0.8%。

　　Q房网天然居分行店长余志贵告诉南都记者，9月上旬二手房访客量相对减少将近一半，不过中下旬又明显增加。上半年房价涨幅已突破购房者心理底线，目前二手市场进入自我调整阶段，买卖双方正在相互博弈。另外，新房成交也挤掉部分二手房成交份额，惠州、东莞等周边城市的投资趋势比较火爆，分流了部分购房者。

　　而用于反映房地产市场价格走势的指标中原（深圳）领先指数9月份为613.8点，环比仅上涨1.17%，与8月涨幅相比大跌近3.5%，其中样本楼盘均价为43293元/平方米。从各片区的指数变化情况来看，前期涨幅较猛的宝安二手均价降幅最大，样本均价为43095元/平方米，环比下降约5%。

　　此外，自10月1日起，深圳例行调整二手房评估价格，由于近年来深圳房价一直处于上行趋势，每年的这场调整也被市场解读为上调。根据中原地产实时监测数据，基于对评估价继续上调的担忧，9月后两周二手房过户数据增加近四成。由此可见，二手房评估价调整有利于短期内的二手房成交。但深圳中原地产同时认为，人民币贬值预期逐渐升温，加上股市持续走跌，资本外流威胁着国内货币政策的效度。受上述因素的影响，二手房业主报价还将继续调整，暴涨行情在第四季度难以出现。

　　余志贵认为，“3·30楼市新政”的效力已在慢慢变淡，目前二手市场的房价还是比较坚挺，少数急于抛售的业主开价或低于市场价5%-10%。“但现在绝大部分业主对后市预期较好，而购房者的心态则趋于平常化，观望情绪加强。如果价格有所调动，市场还是会被激发。”

　　余志贵同时预计，第四季度由于开发商迫切需要回笼资金，加上新盘入市货量很大，二手房成交将有所降温，不过年前还是会出现一小波高潮，上半年积压下来的刚需客户届时将会出手。