2015年三季度广州二手房均价20919元/平方米

　　广州市房地产中介协会、满堂红链家等机构12日发布二手房交易市场成交报告。广州市房地产中介协会的数据显示，今年第三季度，广州市中心六区二手住宅成交均价为20919元/平方米，环比上涨3.55%。

　　广州市房地产中介协会预测，如果后市没有继续出台强有力的政策，预计中心六区二手楼市将以稳定为主，有望温和收官。

　　海珠二手房签约面积连续三月下滑

　　第三季度，中心六区中介促成二手住宅成交量上行至高位后开始盘整，季度整体签约面积继续增长，但环比涨幅从上季度的翻倍增长收窄至7.76%。7月，成交量在二季度三个月连创新高后，环比涨幅收窄至不足1%；8月，交投量在半年内首次出现下降；进入“金九”旺季，市场经盘整后再次回归上升趋势，但二手楼市整体表现淡定未见高温。

　　广州市房地产中介协会分析，“3·30新政”的政策红利渐退，而在广州，二套房首付降至四成仍未执行，公积金新政亦因最高可贷额度较低及放款慢未见显著利好。相当一部分置业需求已在上季度得到集中释放；股市动荡套住了部分买家的资金，阻碍入市脚步，“金九银十”期间一手新盘的推新促销也分流了一波客户。

　　分区域来看，各区成交量环同比均呈现出不同程度的上升趋势，其中越秀区环比涨幅最大，主要是在学位房交投旺季过后，区域成交重心从60㎡以下的小户型转向60-90㎡的中型单位；海珠区签约面积连续三个月下滑，环比增长幅度甚微；成交量最大的天河区签约面积较去年同期翻升超过250%，同比涨幅处于领先位置，一定程度上是受到豪宅交易增多的带动。

　　电梯物业保值性更强

　　满堂红链家的报告显示，2015年前三季度，广州二手住宅市场在信贷宽松的大环境下，成交活跃度较之2014年同期要高，今年1至9月受限购政策制约的广州原10区二手住宅登记宗数为51411宗，同比增加36.0%，且已超过2014年全年的48799宗。

　　在这些成交物业中，电梯房的受青睐度更高一些，满堂红链家市场部高级经理周峰分析，无电梯物业多集中在老城区，受惠于配套成熟，房价在过去几年持续拉升，但因其楼龄及建筑结构的劣势，导致租金升幅无法同步，出租回报率始终处于较低水平。久而久之，无电梯物业的需求量便有所回落，并直接导致其成交价有被“压低”的空间。相反，带电梯物业的楼龄相对较短，最短的只有5年左右（从发展商拿地开始计算），物业在二手市场上的流通价比最初的一手购入价高是合理的，需求量增加也会促使其二手价格出现同比上升。2015年前三季度，经过满堂红链家促成交易的二手住宅中，带电梯物业的比例为63.2%，比2014年同期增加8.1个百分点，预期到今年全年的成交比例会达到65%，而带电梯房和无电梯房的价格差距也会进一步拉大。

　　60-90㎡户型成交超四成

　　今年第三季度，中心六区中介促成二手住宅户型构成中，各面积区间维持上季度比例，60-90㎡的刚需户型仍以42%的市场份额成为主力。付款方式方面，按揭付款的占比回落2个百分点至76%，一次性付款的成交比例则有1%的提升。虽然目前市场上已出现较优惠的房贷利率，但与其他城市相比，广州的银行对于房贷业务仍趋向谨慎。

　　广州市房地产中介协会指出，目前信贷环境已经相对宽松，政策层面较此前亦放宽不少，但“穗六条”对于市场成交情况仍发挥着较大的牵制作用，第四季度部分房企为冲刺业绩也将进行新一轮新盘促销，可能亦会对二手住宅市场带来一定影响。