2015年三季度北京房地产市场分析及四季度走势预测

　　国际地产服务机构——第一太平戴维斯13日发布报告预计，预计到2015年底，北京一手住宅仍将保持量价齐升的趋势。

　　第一太平戴维斯研究咨询部经理董月表示，2015年第三季度，公积金贷款政策宽松和年内四次降息等一系列房地产刺激政策提振了购房者的信心，北京市一手住宅整体市场持续升温，并有望持续至下季度。

　　第一太平戴维斯提供的数据显示，今年第三季度，北京一手住宅整体市场呈现出供需两旺的态势。供给环比上涨28.6%至270万平方米，同期交易量环比上涨38%至280万平方米。至此，北京全市成交量已超630万平方米。得益于旺盛的市场需求，截至8月底，一手住宅价格指数环比上涨2.2%。

　　董月认为，鉴于股市持续震荡，二线城市房价走低，一线城市住宅成为低风险偏好投资者的首选，预计到2015年底，北京市一手住宅仍将保持量价齐升的趋势。

　　而在更为细化的豪宅市场，第一太平戴维斯预计，未来15个月，北京还将迎来7个高端公寓项目和3个高端别墅项目陆续入市，其中绝大部分项目报价将突破每平方米十万元大关。尽管单个项目的去化速度会由于竞争加剧有所下降，但整体成交量会随着高净值人群需求的增长而提升。同时，鉴于优质新项目的高预售价，整体市场均价预期将稳步提升。

　　在商业地产领域，报告认为，2015年三季度，北京市甲级写字楼市场仅有中关村地区中航广场一期一个新项目入市，带来5.2万平方米新增供给。至此，全市甲级写字楼可租赁存量达到999万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。

　　得益于新项目的良好预租率，北京全市净吸纳量环比上涨40.4%，至9.6万平方米。至此，前三季度全市净吸纳量共计30.6万平方米，约为去年全年的80%。

　　金融业和IT及高科技企业依旧是甲级写字楼市场最主要的需求来源，合计占第三季度成交量的65%。尽管如此，优质写字楼项目业主对吸收投资、理财、P2P等类型金融企业日趋谨慎。

　　“虽然这类企业对高租金的承受力比较强，但公司的不稳定性也让业主心存疑虑。”董月称。

　　由于IT及高科技企业为中关村地区带来旺盛需求，新项目预租率良好，因此，北京全市空置率环比下降0.4个百分点至3.7%。

　　在租金方面，受宏观经济形势影响，写字楼市场总体需求放缓，北京全市甲级写字楼租金稳定在每平方米每月人民币319.3元，环比小幅上涨0.2%，同比上涨0.9%。东西部市场租金表现继续呈现分化形势，东部市场租金增长乏力，西部市场租金增长稳定。

　　对于未来市场形势，董月预计，2015年第四季度北京甲级写字楼市场还将迎来六个新项目入市，合计带来33.8万平方米可租赁面积，其中60%来自望京、亚奥等新兴区域。非核心区域的大量新增供给，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。

　　新项目入市可能加剧短期内竞争，给租金和出租率带来双下行压力。预计2015年底，北京全市空置率将升至6-7%，同时，租金降至每平方米每月人民币310-320元。