深圳甲级写字楼租金售价持续走高 四季度下行压力大

　　第一太平戴维斯报告显示，三季度，深圳甲级写字楼供应量不断提升，租金及售价持续走高，与该市场关联密切的高端住宅租赁市场入住率和租金亦维持在较高水平。不过，在整体繁荣背后，亦有隐忧。甲级写字楼产品的不断推出，导致存量走高，令四季度租金及售价面临巨大压力，存在下行可能。

　　甲级写字楼市场：福田区租金售价第一

　　三季度，深圳市甲级写字楼市场售价为51368元/平方米，租金水平为每月225.3元/平方米，均保持上升态势。租金环比上升2.4%，同比上涨2.9%；空置率为7.7%，环比下降0.2%，同比下降1.1%。福田区甲级写字楼售价和租金均位居全市首位。同时，全市甲级写字楼收益率为5.12，环比也有小幅增长。其中，罗湖区写字楼以6%的收益率，高居全市之首。

　　第一太平太维斯华南区研究部主管何凌分析，福田区是老牌CBD区域，各种配套建设已经非常完善，因此，租金和售价名列全市第一。未来，前海和后海片区会和福田一起成为深圳CBD双中心，有可能超过福田区，但目前大多数甲级写字楼楼盘尚未放出，整体区域建设和配套还不如福田区。

　　罗湖区写字楼收益率全市首位，是否意味着该区域写字楼最具投资价值？何凌认为投资价值由诸多因素决定，不仅仅是收益率，还有风险等因素。

　　四季度预计有阿里巴巴总部大厦、理想城、卓越后海中心、中信银行大厦、长富金茂等9处新增甲级写字楼入市，新增写字楼面积66.21万平方米，存量将被推高至554.69万平方米，租金及售价将承受一定压力。第一太平太维斯预计，四季度甲级写字楼空置率将会小幅提升，而租金及售价将面临下行可能。

　　高端租赁住宅：福田南山供应最多

　　三季度，深圳市高端服务式公寓租金为每月223.8元/平方米，环比下降0.2%；入住率为77.2%，环比下降12.7%，同比下降10.9%。高端私人租赁住宅全市租金为每月116.9元/平方米，环比上涨1.3%；入住率为85.9%，与上季度大体持平。

　　第一太平太维斯华南区研究部主管何凌分析认为，深圳高端服务式公寓目前供应还比较有限，大多数物业入住率在80%—90%，且大多位于福田区和南山区这两处深圳现在及未来的CBD双中心附近。今后几年福田区和南山区会有大量甲级写字楼入市，“写字楼出租率理想的话，那将带来更多入住高端服务式公寓需求的商务人士，因此，该类公寓前景看好。”