去库存将成楼市重点 宽松政策有望延续

　　当下，楼市正面临痛苦的去库存阶段，高层近日两次提到房地产去库存。业内人士指出，这意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点，未来政府层面有望继续出台具体措施，而各地方尤其是目前库存高企的三、四线城市，去库存措施也会相继出台。

　　投资增速大幅回落

　　中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。国务院总理李克强11月11日主持召开国务院常务会议，会议提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　高层近日接连提到房地产市场，引发市场关注。根据国家统计局11月11日公布的数据，2015年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。

　　2013年，全国房地产开发投资基本保持20%左右的上涨速度，而今年1-10月增速降至2.0%，创历史新低。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能将出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

　　根据国家统计局公布的数据，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

　　在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年，另有三成城市消化周期为半年。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

　　目前市场的高库存现状和企业的资金压力导致全国土地投资不振、商品房开工不足，房地产开发投资告别高速增长时期，投资增速持续回落，投资占比近五成的三四线城市表现尤为突出。中国指数研究院认为，在投资增速下行的背景下，应加大去库存、改善房企投融资环境、多方位合理刺激企业投资。推进住房保障货币化，推进房地产税费改革，逐步解决三、四线城市落户和配套福利措施，助推行业平稳发展。而融资环境改善和税费改革推进并不能够改变行业竞争格局的演变趋势，未来房企数量趋势性减少，房企生存模式更趋规模性和专业性。

　　宽松政策环境有望延续

　　中国指数研究院认为，房地产政策方面，将有更多政策刺激住房消费，鼓励开发投资，促进楼市稳定，同时中央也将进一步推进长效机制完善。

　　张大伟分析认为，房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。2015年前10月，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年取向，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。这一方面是由于宏观经济运行承压，另一方面则是房地产市场本身正面临痛苦的去库存阶段。