楼市库存68632万平方米创新高 2016年楼市政策更宽松

　　楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。

　　11月10日上午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。

　　在这次会议上，习近平提出了四大关键点的改革推进，包括过剩产能，企业成本，房地产库存和金融风险等。对于房地产，他有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

　　这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。他上一次表态是两年前的2013年10月29日。当时政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会上，习近平要求，“要千方百计增加住房供应”。

　　11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

　　在业内看来，中央针对房地产市场的接连表态，或将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

　　高层接连喊话去库存

　　高层缘何在此刻高调提及房地产？一系列房地产最新数据或可寻得端倪。

　　11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

　　68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。

　　短短10多年的时间里，中国房地产最大基本面从短缺走到了严重过剩。易居研究院最新数据显示，截至今年10月底，其所监测的北京、上海、广州、深圳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、北海等35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米。

　　10月份，上述35个城市新建商品住宅存销比为12.5，为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。12.5存销比，意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，其中北海的存销比数值最高，为31个月。从城市线类划分，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为10、12.2和18.9个月。

　　“当前，我国房地产最大的痛点正是高库存。而在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三、四线城市和部分二线城市，”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“近段时间，习近平主席和李克强总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。”

　　房地产库存持续高位，直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低。这一增速增速已经连续21个月下滑，在习近平第一次就楼市表态的2013年，它还基本保持在20%左右的速度。与此同时，1-10月份，全国房屋新开工面积下降13.9%，房企土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。

　　高库存、低投资格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月，中国固定资产投资增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破两位数。