楼市去库存政策储备：货币化棚改 信贷放松

　　日前，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话时提到：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

　　“目前房地产市场总体处于复苏态势，主要体现在市场交易和市场价格方面，基本上与政策导向保持一致。但是，房地产开发投资等新增供应的指标还未完全复苏，需要一定时滞。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　自10月23日以来，国家主席习近平和国务院总理李克强在不同场合3次谈到了房地产，传递出“去库存”的明确信号。而在此之前，在今年的全国“两会”期间也公开提及了房地产。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。

　　严跃进认为，目前的政策主要是刺激需求，体现为以下几点。信贷政策持续放松、购房行政门槛不断降低、购房补贴继续加大等，这些都利好市场需求的继续释放。后续政策的走向主要取决于3点。

　　“第一，观察目前房地产市场的回暖态势，如果回暖速度不快，则后续继续刺激的做法会出现，在具有商业性质的二套房贷方面可能会有新动作。第二，通过目前个人所得税的改革来间接降低住房交易成本，加快交易节奏。第三，不排除对于首套刚需购房者继续放宽购房政策，比如围绕首付款筹集而提供的金融支持等，进而刺激购房者积极入市。所以，后续政策环境总体会趋于宽松，并没有收紧的可能。但是对于部分城市而言，要警惕二套房贷利率上升的风险，毕竟部分城市房价上涨压力开始增加。而对于其他城市而言，总体上还会延续去库存的导向，后续需要积极落实此类宽松的购房政策。”严跃进指出。

　　除此之外，严跃进还对记者表示，较之其他方式，货币化棚改更具经济性。通过货币化的分配方式，能够让地方政府通过财政拨款等方式实现一次性安置，即安置一次性到位。地方政府通过此类补贴方式，也能够培育一批新的住房需求，进而使一些新建商品住宅能够较好地去库存，不再需要单独开发安置房等房源，同时这也为地方政府也减轻了负担。购房者则能够利用市场化的手段自主选房。棚户区改造方面还会继续推进，不过后续面临棚户区改造的成本需要降低，否则，会影响企业的投资信心。

　　另外，严跃进也指出，未来中国楼市政策将体现为“供给侧结构性改革”的思路。第一，后续供给方面会增加各类力度，比如在开发贷款方面会提供各类优惠政策等，刺激房企继续加大开发力度。第二，侧结构性改革的力度会加大，比如说增加中大户型结构的供应等。